- Qué es: la compraventa de un terreno formalizada con escritura pública ante notario.
- Cuánto cuesta: entre 80.000 y 110.000 pesos (MXN) en impuestos, notaría y registro.
- Cómo se hace: firma ante notario y luego inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
Aviso: Este contenido es únicamente informativo y educativo y no constituye asesoría jurídica ni profesional. Aunque procuramos utilizar legislación, jurisprudencia y fuentes oficiales vigentes en México, las normas, criterios, plazos y requisitos pueden cambiar o variar según cada caso y entidad federativa. No tomes decisiones legales, económicas o que puedan afectar tus derechos basándote únicamente en este artículo. Verifica la información relevante en fuentes oficiales como el DOF, Cámara de Diputados, SCJN y la autoridad competente, y consulta a un abogado o profesional calificado cuando tu situación lo requiera. Los ejemplos y cálculos son orientativos y pueden contener errores u omisiones.
Comprar un terreno en México se formaliza con una escritura pública que se firma ante notario y después se inscribe en el Registro Público de la Propiedad. No existe un "acta" de compraventa: el documento notarial es la escritura pública y, junto con el certificado de libertad de gravamen y el comprobante fiscal, es lo que da certeza jurídica sobre la propiedad.
¿Quiénes firman y qué deben acreditar antes de la operación?
En la operación intervienen tres figuras: el vendedor (que transmite la propiedad), el comprador (que la adquiere) y el notario público (que da fe del acto). Cada uno llega a la cita con obligaciones distintas que conviene revisar antes de firmar nada.
Lo que acredita el vendedor
- Identidad oficial vigente (INE/IFE o pasaporte) y RFC.
- Capacidad legal para vender: mayoría de edad y ausencia de limitaciones declaradas judicialmente.
- Propiedad legítima del terreno mediante escritura inscrita en el Registro Público.
- Libertad de gravamen: que el predio no tenga hipoteca, embargo o usufructo vigente.
- Constancia de no adeudo predial y de servicios (agua, luz) al día.
Lo que acredita el comprador
- Identificación oficial vigente, CURP y comprobante de domicilio reciente.
- Capacidad de pago y, si aplica, preautorización del crédito (bancario, INFONAVIT o FOVISSSTE).
- Origen de los recursos declarado, porque la notaría debe identificar a las partes conforme a la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita.
Lo que verifica el notario
Que el terreno no sea ejidal ni comunal: los predios sociales se rigen por la Ley Agraria y solo pueden enajenarse a través de la Procuraduría Agraria y el RAN; un notario común no puede formalizar la operación. Antes de la cita, pide al vendedor el certificado de libertad de gravamen y la cédula catastral para descartar litigios y verificar medidas reales.
La escritura pública es el documento que da certeza; sin ella, la compra no existe para el Registro Público ni para el SAT.
Documento notarial otorgado ante notario, firmado por comprador, vendedor y testigos, que transmite la propiedad del terreno. No es un contrato privado ni una promesa de compraventa.
Documento expedido por el Registro Público que acredita que el terreno está libre de hipoteca, embargo o usufructo vigente. No basta con que el vendedor lo afirme de palabra.
Documentos que hay que reunir para la compraventa
La notaría pide una lista concreta de papeles. Llevarlos completos desde el principio evita viajes extra y agiliza el trámite.
para un terreno urbano medio en México
80.000 – 110.000 MXN
Del vendedor
- INE vigente y, en su caso, acta de matrimonio si el bien está en sociedad conyugal.
- RFC y CURP.
- Comprobante de domicilio no mayor a tres meses.
- Escritura de propiedad anterior, inscrita en el Registro Público.
- Certificado de libertad de gravamen vigente (lo expide el propio Registro Público).
- Constancia de no adeudo predial y de servicios.
- Recibo de pago del impuesto predial al corriente.
- Avalúo comercial reciente, si el notario lo solicita para efectos fiscales.
Del comprador
- INE vigente, CURP y comprobante de domicilio.
- RFC, indispensable para que el notario expida el CFDI de la operación.
- Carta de preautorización o línea de crédito, cuando la compra se financie.
Del terreno
- Cédula catastral y planos con medidas y colindancias.
- Constancia de uso de suelo, exigida en algunos municipios para predios urbanos.
- Factibilidad de servicios (agua y luz), si el terreno está en fraccionamiento.
¿Cuánto cuesta formalizar la compra de un terreno en México?
El costo total depende del valor del terreno, del estado y de la notaría elegida, pero hay conceptos que siempre aparecen. La siguiente tabla muestra rangos realistas en pesos mexicanos para un predio urbano de tamaño medio.
«Con un contrato privado basta para acreditar la propiedad del terreno.»
La certeza jurídica nace de la escritura públicainscrita en el Registro Público; el contrato privado no te protege frente a terceros.
VS
| Concepto | Base de cálculo | Rango en MXN |
|---|---|---|
| ISR por enajenación (enajenante) | 5% sobre la ganancia real | 5.000-25.000 MXN |
| Impuesto sobre adquisición de inmuebles (adquirente) | 2-5% del valor de operación, varía por estado | 4.000-30.000 MXN |
| Derechos notariales | Tarifa de la Ley de Notariado estatal, normalmente un porcentaje sobre el valor | 8.000-35.000 MXN |
| Avalúo comercial | Honorarios del perito valuador | 3.000-8.000 MXN |
| Derechos registrales (RPP) | Cuota estatal por inscripción | 1.500-6.000 MXN |
| Gestión y certificado de libertad de gravamen | Trámite ante Registro Público | 1.000-3.000 MXN |
Ejemplo con cifras
Don Roberto vende un terreno urbano de 200 m² en una zona media de Querétaro a 1.500.000 pesos (MXN). El valor catastral coincide y no tiene adeudos.
- ISR por enajenación (5% sobre la ganancia real, estimada en 300.000 MXN): 15.000 MXN.
- Impuesto local de adquisición (2,5% sobre el valor de operación): 37.500 MXN.
- Derechos notariales y honorarios del notario: 25.000 MXN.
- Avalúo: 5.000 MXN.
- Derechos registrales y certificado: 4.000 MXN.
Total aproximado: 86.500 pesos (MXN) adicionales al precio del terreno. El comprador recibe la escritura y el CFDI, y el vendedor paga el ISR ante el SAT.
Cómo se firma la escritura pública de compraventa ante notario: paso a paso
- Revisión documental en la notaría: el notario coteja identificaciones, escrituras, certificado de libertad de gravamen y constancias fiscales de ambas partes.
- Otorgamiento de la escritura: se redacta el instrumento, se lee en voz alta y se firman al calce y al margen por comprador, vendedor, notario y testigos.
- Pago de impuestos y derechos: el notario retiene el ISR por enajenación o gestiona el pago ante el SAT, según el régimen fiscal del vendedor.
- Entrega del primer testimonio: el notario entrega al comprador el testimonio de la escritura, que es el documento que se inscribe en el Registro Público.
- Inscripción registral: el comprador (o la notaría como gestora) presenta el testimonio ante el Registro Público de la Propiedad de la entidad, pidiendo su inscripción.
El Colegio de Notarios del estado y el Registro Público de la Propiedad son los organismos que intervienen en esta fase; cada entidad publica su directorio de notarías autorizadas. Antes de firmar, exige leer el certificado de libertad de gravamen con fecha reciente: si firmas sin revisarlo y el terreno tiene un embargo oculto, la responsabilidad recae sobre ti.
Inscripción en el Registro Público y plazos que no debes dejar pasar
- Inscripción en el Registro Público: preséntala cuanto antes; mientras no inscribas, un tercero de buena fe podría oponer derechos sobre el terreno.
- Pago del ISR por enajenación: el vendedor debe presentarlo ante el SAT en la declaración anual o mediante pago provisional, según el régimen fiscal.
- Declaración informativa: la notaría suele timbrar el CFDI y reportar la operación al SAT y a la autoridad local; conservar ambos comprobantes es clave.
- Plazo fiscal para deducir o amortizar: si el terreno se destina a actividad empresarial, la inscripción registral es indispensable para acreditar la propiedad frente a terceros y al fisco.
No inscribir la escritura no anula la compra, pero sí la deja expuesta: frente a un nuevo adquirente de buena fe que sí inscriba, el primer comprador pierde preferencia. La formalización termina cuando el testimonio aparece anotado en el Registro Público de la entidad.
Dudas frecuentes sobre la compra de un terreno en México
1. ¿Qué debe llevar una constancia de compraventa de un terreno para que sea válida?
El documento debe incluir los datos completos de comprador y vendedor (nombre, domicilio, RFC e identificaciones), la descripción detallada del terreno con medidas, colindancias y superficie, el precio pactado en pesos mexicanos, la forma y fecha de pago, y las firmas de ambos. Sin estos elementos, la constancia carece de valor probatorio y el Notario puede negar la escritura pública.
Fuentes
- Inmuebles24Qué debe tener un contrato de compraventa de terreno – Inmuebles24consultado el 08/08/2026
- Profeco[PDF] Contrato de Compraventa de Terreno – CANADEVIconsultado el 08/08/2026