Arrendamiento inmobiliario en México: tipos, leyes clave y contratos que sí protegen al inquilino y al propietario

El arrendamiento inmobiliario en México se rige, en lo sustantivo, por el Código Civil Federal o el código civil del estado donde está el inmueble; en lo procesal, la vía depende de si el uso es habitacional, comercial o industrial. Desde agosto de 2023 la Primera Sala de la SCJN abrió la puerta a la vía mercantil para arrendamientos con propósito de especulación comercial, lo que cambió el mapa de controversias para propietarios e inquilinos.

Quiénes participan y qué obligaciones iniciales les corresponden

En cualquier arrendamiento hay dos figuras:

• Arrendador: dueño o legítimo poseedor del inmueble (persona física o moral). Acredita personalidad con escritura pública, contrato de cesión de derechos o, en su caso, poder notarial que lo faculte a arrendar.
• Arrendatario: persona física o moral que usará el inmueble. Acredita identidad oficial vigente, RFC y, si representa a una empresa, acta constitutiva y poder del representante legal.

Antes de firmar, el arrendador debe entregar el inmueble en condiciones de uso y el arrendatario, contar con solvencia acreditada (recibos de nómina, estados de cuenta o constancia fiscal). Ambas partes están obligadas a identificarse plenamente y a señalar domicilio para notificaciones dentro del territorio mexicano.

Quien firma sin acreditar personalidad responde por los daños si el contrato se declara nulo por falta de legitimación.

Documentos para formalizar el contrato de arrendamiento

La documentación previa se divide según el perfil de cada parte:

Arrendador

• Identificación oficial vigente (INE/IFE o pasaporte).
• RFC y constancia de situación fiscal del SAT.
• Escritura pública del inmueble o título que acredite la propiedad.
• Boleta predial y comprobante de pago de servicios al corriente.
• Constancia de no adeudo de mantenimiento, si el inmueble está en condominio.

Arrendatario

• Identificación oficial vigente y CURP.
• Comprobante de domicilio reciente (luz, agua, estado de cuenta).
• Comprobantes de ingresos: últimos tres recibos de nómina o dos declaraciones anuales del SAT.
• RFC y, en su caso, acta constitutiva de la empresa.
• Referencias personales y, opcionalmente, buró de crédito.

Ambas partes deben firmar el contrato en dos tantos originales; cada quien conserva el suyo.

Elementos esenciales del contrato y cláusulas que protegen a ambas partes

Para que el contrato sea válido en México debe contener, al menos: lugar y fecha, identificación de las partes, descripción del inmueble (dirección, superficies, linderos si aplica), monto de la renta, periodicidad del pago, plazo (forzoso para el arrendatario y voluntario para el arrendador en arrendamientos mayores a un año, salvo pacto en contrario), forma y momento de pago, y firma de ambas partes.

Cláusulas útiles para el arrendador:

• Depósito en garantía equivalente a uno o dos meses de renta, devuelto al finalizar el contrato.
• Cláusula penal por incumplimiento de pago o abandono del inmueble.
• Facultad de revisar la renta anualmente, con tope acordado (por ejemplo, inflación o porcentaje fijo).
• Obligación del arrendatario de contratar seguro de responsabilidad civil.

Cláusulas útiles para el arrendatario:

• Inventario detallado del estado del inmueble con fotografías anexas.
• Compromiso del arrendador de realizar reparaciones mayores y urgentes.
• Prohibición de cortar servicios básicos o restringir accesos como medio de presión.
• Cláusula de no discriminación conforme al artículo 1° constitucional.

Ejemplo de cláusula de revisión de renta:

"Las partes acuerdan que el monto de la renta mensual se revisará cada doce meses, aplicando como tope máximo el incremento anual del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) publicado por el INEGI, o un porcentaje fijo del 5%, lo que resulte menor."

Sin estas cláusulas, cualquier disputa se resuelve con base en el código civil aplicable, que no siempre favorece al más débil.

Cómo se calcula la renta, el depósito y los costos de formalización

La renta mensual es libre: la fija el mercado según zona, superficie y acabados. Una regla práctica en México es que la renta no supere el 30% de los ingresos mensuales comprobables del arrendatario, criterio que usan inmobiliarias y fianzas.

El depósito en garantía suele ser de uno a dos meses de renta, según el perfil de riesgo del inquilino. Algunas inmobiliarias piden también un mes de renta anticipado (el primer mes se paga por adelantado al firmar).

Ejemplo resuelto en pesos mexicanos (MXN):

Costos de formalización habituales (varían por estado y notaría):

• Elaboración del contrato por abogado o inmobiliaria: entre 2.000 y 8.000 pesos (MXN).
• Ratificación de firmas ante notario: entre 500 y 2.500 pesos (MXN), dependiendo de la entidad.
• Registro del contrato ante el Registro Público de la Propiedad (cuando es por más de cinco años o por extranjeros): costo variable según estado.

Tipos de arrendamiento y vía procesal aplicable en controversias

Los arrendamientos inmobiliarios se clasifican en cuatro tipos principales, cada uno con su legislación y vía procesal:

El criterio histórico, contenido en la jurisprudencia 1a./J. 63/98, declaraba improcedente la vía mercantil para arrendamientos inmobiliarios por considerar que no encuadraban en el artículo 75 del Código de Comercio, ni siquiera por analogía conforme al artículo 1049.

Sin embargo, el 30 de agosto de 2023, la Primera Sala de la SCJN emitió la tesis 1a./J. 170/2023, que establece que la vía mercantil sí procede cuando el arrendamiento inmobiliario se realiza con propósito de especulación comercial. Este criterio interpreta el artículo 75 del Código de Comercio como enunciativo y no limitativo, en particular por su fracción XXIV.

El caso que originó el cambio fue un juicio de desahucio contra una empresa hotelera; los tribunales resolvieron, con apoyo en el artículo 14 constitucional sobre tutela judicial efectiva, que los jueces deben analizar de oficio si el contrato tiene fines de especulación comercial para determinar la vía procesal.

Pasos para determinar la vía procesal correcta:

1. Identificar el destino del inmueble: habitacional, comercial, industrial o turístico.
2. Si es comercial o industrial, verificar si el contrato tiene propósito de especulación (subarrenta, plusvalía, explotación hotelera).
3. Si hay especulación comercial, la vía es mercantil federal, conforme al nuevo criterio de la SCJN.
4. Si es habitacional o turístico, la vía es civil local ante los juzgados del estado donde se ubica el inmueble.
5. En caso de duda, consultar el contrato y los criterios vigentes en el Semanario Judicial de la Federación.

La legislación sustantiva aplicable (Código de Comercio supletoriamente Código Civil Federal o código civil local) sigue generando incertidumbre cuando las partes pactan cláusula de legislación aplicable.

Este criterio se aplica de oficio por los jueces, sin necesidad de que las partes lo soliciten. Por eso, antes de demandar o defenderse, conviene revisar si el contrato encuadra en la nueva tesis; de lo contrario, se corre el riesgo de que el juicio se declare improcedente y deba reiniciarse en la vía correcta.

Cualquier arrendamiento inmobiliario en México exige acreditar personalidad, reunir documentación completa, firmar un contrato con cláusulas claras y calcular correctamente el depósito y los costos de formalización. El cambio de criterio de la SCJN de agosto de 2023 obliga a verificar, caso por caso, si la controversia debe resolverse en vía mercantil o civil, según el propósito de especulación comercial del contrato.

Preguntas frecuentes

¿Qué ley aplica al arrendamiento de una casa en la CDMX? El Código Civil de la Ciudad de México y, en lo procesal, los juzgados civiles locales de la CDMX. No aplica el Código de Comercio porque se trata de uso habitacional.

¿Cuánto debe pagar el arrendatario como depósito? No hay un monto legal fijo; lo habitual es de uno a dos meses de renta, aunque algunas inmobiliarias piden hasta tres meses según el perfil de riesgo.

¿Qué pasa si el arrendador no quiere firmar contrato? El arrendatario puede negarse a entregar depósitos o rentas anticipadas, y buscar otro inmueble. Sin contrato escrito, acreditar la relación de arrendamiento ante un juez será muy difícil.

¿Desde cuándo aplica el nuevo criterio de la SCJN? La tesis 1a./J. 170/2023 fue publicada el 30 de agosto de 2023 y aplica a controversias posteriores a esa fecha, aunque los tribunales pueden invocarla como criterio orientador en casos anteriores.

¿Dónde se paga el arrendamiento si el contrato es mercantil? La ejecución de la sentencia mercantil se tramita ante los Juzgados de Distrito en Materia Civil o Mercantil del Poder Judicial de la Federación, según corresponda.