Arrendamiento de inmueble en México: contratos, derechos y obligaciones del arrendador y arrendatario

Arrendar un inmueble en México es un acuerdo sencillo en apariencia, pero detrás de la renta mensual hay reglas fiscales claras: IVA, retenciones, deducciones y un CFDI que el SAT exige. Esta guía te lleva de la firma del contrato hasta la facturación, con los porcentajes y plazos que aplican.

A quién le corresponde arrendar y qué debe cumplir

El arrendamiento de inmueble en México enfrenta a dos perfiles: el arrendador, dueño del bien que cobra la renta, y el arrendatario, quien lo usa a cambio de un pago. Ambos pueden ser personas físicas o morales, y cada uno debe cubrir requisitos básicos antes de firmar.

Requisitos del arrendador

• Ser propietario del inmueble o representante legal con facultades para arrendar (poder notarial).
• Tener capacidad legal: en México se es mayor de edad a los 18 años.
• Contar con RFC ante el SAT y estar al corriente en obligaciones fiscales.
• Si el inmueble está en copropiedad, todos los copropietarios deben firmar o autorizar.
• Para uso comercial, acreditar que el giro está permitido en el uso de suelo.

Requisitos del arrendatario

• Identificación oficial vigente (INE o pasaporte).
• CURP y RFC.
• Comprobantes de ingresos recientes (recibos de nómina, estados de cuenta o declaraciones).
• Garantía: aval con propiedad, depósito en dinero o fianza de una empresa afianzadora.
• En arrendamiento comercial, acta constitutiva y poder del representante legal.

Documentos para celebrar el contrato de arrendamiento

El contrato de arrendamiento es el documento que formaliza la relación. En él se estipulan renta, plazo, garantías y obligaciones de cada parte. Sin papeles claros, cualquier disputa se vuelve cuesta arriba.

Documentos del arrendador

• INE o identificación oficial vigente.
• Comprobante de propiedad: escritura pública, título de propiedad o contrato de cesión de derechos.
• RFC y constancia de situación fiscal emitida por el SAT.
• Datos fiscales completos para expedir el CFDI (razón social, RFC, domicilio fiscal, régimen fiscal y código postal).
• Acta de matrimonio si el bien es ganancial o si se requiere consentimiento del cónyuge.
• Recibo predial y de servicios al corriente.

Documentos del arrendatario

• INE vigente y CURP.
• RFC y comprobante de domicilio.
• Comprobantes de ingresos de los últimos tres meses.
• Aval u obligado solidario con identificación y comprobante de propiedad, o bien contrato de fianza.
• Depósito en garantía (suele ser uno o dos meses de renta).

Cuánto se paga y cómo se calcula la renta, IVA y retenciones

El tratamiento fiscal cambia según el tipo de arrendador y arrendatario. Cuando el arrendatario es persona moral, la ley obliga a retener parte del IVA y del ISR antes de pagar al arrendador.

Renta, IVA 16% y retenciones con arrendatario persona moral

La fórmula del pago neto al arrendador es:

Pago neto = Renta + IVA 16% − Retención ISR 10% − Retención IVA 2/3 (10.67%)

Ejemplo con cifras: renta mensual de 30.000 pesos (MXN).

El arrendador persona física recibe 28.600 pesos (MXN) y la persona moral retiene 6.200 pesos (MXN) que entera al SAT. Estos porcentajes provienen del art. 1-A de la Ley del IVA y del art. 106 de la Ley del ISR.

Resumen fiscal: IVA al 16%, retención de ISR del 10% y retención de IVA de dos tercios, solo cuando el arrendatario es persona moral.

Arrendamiento habitacional exento de IVA y deducción ciega del 35%

Cuando el inmueble se destina exclusivamente a casa habitación, el art. 20 fracción II de la Ley del IVA lo exime del IVA. El arrendador persona física puede optar por la deducción ciega del 35% sobre la renta bruta, prevista en el art. 115 de la Ley del ISR, sin necesidad de comprobar gastos.

Cómo se firma el contrato y dónde se factura el CFDI de arrendamiento

El CFDI de arrendamiento es el comprobante fiscal que el arrendador debe expedir. Sin él, el arrendatario no puede deducir el gasto y el arrendador no acredita sus ingresos.

Pasos para celebrar el contrato de arrendamiento

1. Negociar las condiciones: renta, plazo, monto del depósito y tipo de garantía.
2. Revisar los documentos de ambas partes y cotejar la propiedad del inmueble.
3. Redactar el contrato con cláusulas claras: uso del inmueble, mantenimiento, subarrendamiento, mascotas y penalizaciones.
4. Firmar el contrato ante dos testigos o, si se desea dar mayor certeza, ante notario.
5. Entregar el inmueble con un acta de entrega-recepción que detalle el estado físico.
6. Registrar el contrato en el Registro Público de la Propiedad del estado si el plazo supera un año o si las partes desean mayor seguridad jurídica.
7. Expedir el CFDI de arrendamiento por cada pago mensual.

Dónde se timbra el CFDI de arrendamiento ante el SAT

El CFDI de arrendamiento se timbra a través del portal del SAT o mediante un PAC (Proveedor Autorizado de Certificación). Los datos clave son:

• ClaveProdServ: 80131500 para inmuebles no habitacionales; 80131501 para casa habitación.
• ClaveUnidad: MES, la más común para rentas periódicas.
• Periodicidad de pago de IVA: siempre mensual, sin importar el monto ni el régimen del arrendador.
• Pagos provisionales de ISR: trimestrales cuando el arrendador es persona física con ingresos solo por arrendamiento que no superan 10 salarios mínimos anuales; mensuales en caso contrario, según el art. 116 de la Ley del ISR.

Plazos clave del arrendamiento y avisos de terminación

Los plazos del arrendamiento varían según el Código Civil de cada estado. Aquí van los más comunes, tomando como referencia el Código Civil Federal y reglas generales.

Plazos durante la vigencia del contrato

• Pago de renta: el día convenido, por lo general dentro de los primeros cinco días naturales del mes.
• Revisión de renta: las partes pueden pactar ajustes anuales, usualmente atados a la inflación o a un porcentaje fijo.
• Prescripción de acciones: las acciones para exigir el cumplimiento de obligaciones del contrato prescriben en plazos que van de uno a cinco años, según el estado.

Avisos para terminar el contrato y recuperar el inmueble

• Contrato con plazo fijo: termina automáticamente al vencimiento sin necesidad de aviso, salvo pacto en contrario.
• Contrato sin plazo fijo (indeterminado): el arrendador debe avisar con al menos 90 días naturales de anticipación, según el Código Civil Federal; otros estados, como Jalisco, exigen 60 días o dos meses de renta.
• Incumplimiento de renta: el arrendador puede rescindir tras tres meses de falta de pago, según lo que establezca el código civil estatal.
• Depósito en garantía: se devuelve dentro de los 30 días naturales posteriores a la entrega del inmueble, descontando daños y rentas pendientes.

Ejemplo real: Karla renta un departamento en CDMX con contrato por 12 meses. En el mes 9 deja de pagar. El arrendador le envía un aviso de rescisión y, tras 10 días sin respuesta, demanda ante un juzgado civil de la CDMX. La acción prescribe si no se ejerce dentro del plazo que marque el Código Civil de la Ciudad de México.

Dar por terminado un contrato no significa que termina la relación fiscal: el último CFDI debe timbrarse y el arrendador debe presentar su declaración anual de ISR en abril del año siguiente, si es persona física.