Cancelación de gravamen hipotecario en México: cómo tramitarla y qué costo tiene

Liquidar el crédito no basta: para que tu casa quede libre de gravamen en el Registro Público de la Propiedad (RPP) necesitas una escritura de cancelación firmada ante notario y, después, su inscripción registral. En México el trámite varía según el acreedor —Banjercito, Santander, Infonavit, Fovisste, ISSSTE o un particular— y los plazos van de 7 a 60 días hábiles una vez que el banco emite la carta de liberación.

"Ya pagué, el gravamen se borra solo" — falso. Aunque la institución está obligada a cancelar la hipoteca una vez cobrado el crédito, corresponde al acreditado pedirla y darle seguimiento. Si no la cancelas, el inmueble sigue apareciendo con el gravamen en el RPP de tu estado.

En Banjercito, los créditos liquidados a partir del 26 de abril de 2021 entran al Programa Lealtad y Banjercito tramita la escritura sin cobrarte honorarios notariales; tú solo pagas la inscripción en el RPP.

¿Puedo ir a cualquier notaría o tengo que volver con la que firmó mi hipoteca? El acreditado tiene libre elección de notario para la cancelación; no es obligatorio regresar con el mismo notario que constituyó la garantía.

¿A quién le toca y en qué casos aplica?

El trámite lo puede empujar cualquiera de estas personas:

• Titular acreditado: cuando el crédito sigue a su nombre y ya fue finiquitado en su totalidad, con independencia de si liquidó antes o después de la fecha de corte del programa que aplique.
• Cónyuge supérstite: cuando el acreditado falleció y el matrimonio estaba vigente; suele presentar acta de matrimonio para acreditar el vínculo.
• Albacea o heredero reconocido: cualquier persona que acredite la designación, aceptación y protesta del cargo de albacea, o el reconocimiento de heredero ante autoridad competente, puede solicitar la cancelación cuando el titular ya no está vivo.
• Titular tras fusión o cesión de cartera: si tu crédito fue vendido a otro banco o el acreedor cambió de razón social (por ejemplo, GE Money, ING, Serfin o Santander Vivienda hoy integrados a Santander México), sigues siendo el acreditado y conservas el derecho a la cancelación.

El caso de sustitución de acreedor es la excepción: cuando un banco compra la cartera a otro y se inscribe la nueva hipoteca a su favor, hay que cancelar primero el gravamen viejo y abrir el nuevo, lo que en Banjercito se tramita por una ruta distinta al Programa Lealtad.

Documentos que necesitas reunir para cancelar el gravamen

Depende del acreedor. Esta lista separa lo que pide cada uno.

Banjercito

• Formato FCRE-0521 "Solicitud de Liberación de Hipoteca", versión de julio 2022 (descárgalo del portal de Banjercito).
• 2 copias de las escrituras del crédito con los datos de inscripción ante el RPP.
• 2 copias de identificación oficial vigente del acreditado (INE/elector, CIM o TIM) y, si solicita otra persona, también identificación del solicitante.

Santander y carteras fusionadas (GE Money, ING, Serfin, Santander Vivienda)

• Identificación oficial vigente.
• Copia de la escritura original de apertura del crédito y, si existe, del convenio modificatorio, con sellos de inscripción, sello y firma del notario que los haya protocolizado.
• Correo electrónico vigente para recibir la carta de liberación.

Infonavit, Fovisste, ISSSTE y créditos con particulares

• Carta de cancelación o liquidación expedida por el organismo o por el acreedor particular, con firma autógrafa y datos del notario que formalizará la escritura.
• Escritura original del crédito y, en su caso, convenios modificatorios inscritos.
• Si el acreditado falleció: acta de matrimonio (cónyuge) o documentación de albacea/heredero (cualquiera de los legitimados).

En Banjercito, los formatos oficiales cambian de nombre y versión con los años: si tu escritura es anterior al Procedimiento 1, te pueden pedir también el convenio de reestructuración si lo hubo.

¿Cuánto cuesta cancelar el gravamen hipotecario?

El costo total se arma con tres componentes, y solo uno es fijo: los derechos del Registro Público de la Propiedad (RPP) de tu entidad.

1. Honorarios notariales. El arancel lo fija la autoridad de cada estado y se cobra por actos notariales; el Colegio de Notarios de la Ciudad de México publica su arancel vigente en su portal. Como referencia, una escritura de cancelación de hipoteca en CDMX suele costar menos que la hipoteca original porque el acto es más simple, pero la cifra exacta depende del valor del inmueble y del arancel local.

2. Derechos registrales en el RPP. Cada entidad los cobra en su Ley de Ingresos; en varias entidades se calculan en veces la UMA (Unidad de Medida y Actualización que publica el INEGI cada año) o en porcentaje del valor de la garantía. Consulta la Ley de Ingresos vigente de tu estado para no llevarte sorpresas.

3. Exención del Programa Lealtad de Banjercito. Si tu crédito se liquidó a partir del 26 de abril de 2021, Banjercito asume el costo de la escritura de cancelación: tú solo pagas la inscripción en el RPP.

El "costo de cancelar" en realidad son dos costos: la escritura ante notario y la inscripción registral. Si tu crédito entra al Programa Lealtad de Banjercito, la escritura no la pagas tú.

¿Cómo se tramita la cancelación paso a paso?

La ruta general aplica a cualquier acreedor y se resume en cinco pasos:

1. Avisa al acreedor que el crédito está liquidado y solicita la carta de liberación o cancelación de hipoteca (Banjercito, Santander, Infonavit, Fovisste, ISSSTE o el particular que otorgó el préstamo).
2. Recibe la carta de liberación por el medio que indique el banco (correo electrónico, sucursal o notaría designada) y verifica que traiga nombre del acreditado, domicilio de la garantía, número y fecha de la escritura, y datos del notario de apertura.
3. Elige notario de tu confianza; la ley te da libre elección y no estás obligado a regresar con el que firmó la hipoteca.
4. Otorga la escritura de cancelación llevando al notario la escritura original del crédito, los convenios modificatorios si los hubo y la carta de liberación.
5. Inscribe la escritura en el RPP de la entidad donde está el inmueble; con eso el gravamen queda cancelado registralmente y tu propiedad queda libre.

Trámite con Banjercito: Procedimiento 1 y Programa Lealtad

1. Identifica en qué procedimiento entras:

– Procedimiento 1: créditos liquidados antes del 26 de abril de 2021, otorgados por Banjercito, cualquier banco, Infonavit, Fovisste, ISSFAM u otra entidad. – Programa Lealtad (Procedimiento 2): créditos liquidados a partir del 26 de abril de 2021, con excepción de la sustitución de acreedor.

1. Llena el formato FCRE-0521 "Solicitud de Liberación de Hipoteca" (versión de julio 2022) y reúne las 2 copias de escrituras y las 2 copias de identificación oficial.
2. Si entras al Programa Lealtad: dentro de los 60 días hábiles siguientes a la fecha de liquidación, acude a la sucursal de Banjercito de tu preferencia e indica en cuál sucursal de la red bancaria quieres recibir el testimonio de la escritura pública.
3. Espera a que Banjercito te avise que el testimonio está listo; en el Programa Lealtad la escritura se entrega sin inscripción en el RPP y tú debes llevar el testimonio al Registro Público de la Propiedad para su inscripción.
4. Para dudas sobre liberación de hipoteca, comunícate a Banjercito a las extensiones 6302, 6303 y 6317.

Ejemplo: María liquidó su crédito Banjercito el 15 de mayo de 2025. Como fue después del 26 de abril de 2021, entró al Programa Lealtad. Tiene hasta el 7 de agosto de 2025 (60 días hábiles) para presentarse en la sucursal Banjercito que elija y decir en qué sucursal de la red desea recibir la escritura. Banjercito asume el costo de la escritura; María paga solo los derechos del RPP de la Ciudad de México para que el gravamen quede cancelado registralmente.

Trámite con Santander y carteras fusionadas

1. Marca a la SuperLínea 55 5169 4307, opción 2 "Crédito Hipotecario" y luego opción 4 "Solicitar cartas hipotecarias", e indica que requieres la carta de cancelación de hipoteca.
2. Santander confirmará si debes acudir a sucursal a entregar documentación o si te asigna un folio de inicio de trámite.
3. Si tu crédito fue de Banco Santander México, Santander Vivienda, Serfin, ING, GE Money, GE Consumo o General Hipotecaria, el seguimiento interno puede variar; en créditos con origen GE Money, GE Consumo, General Hipotecaria, Santander Hipotecario, Santander Vivienda, ING o Serfin cuyo inmueble esté en CDMX o Edomex, el proveedor Improving U lleva el seguimiento.
4. En 7 días hábiles posteriores a la solicitud, Santander envía la carta de liberación al correo electrónico registrado.
5. Verifica que la carta traiga nombre del acreditado, domicilio de la garantía, número y fecha de la escritura, y datos del notario de apertura (nombre, número de notaría y entidad federativa).
6. Entrega al notario que elijas la copia de la escritura original de apertura del crédito (y convenio modificatorio si aplica) y la carta de cancelación; el notario elabora la escritura de cancelación y la inscribe en el RPP de tu entidad.
7. Si necesitas enviar documentación del proyecto, el correo habilitado es cancelacionhipotecashipotecario@santander.com.mx.

Infonavit, Fovisste, ISSSTE y otros casos especiales

1. Fallecimiento del acreditado: el trámite puede continuarlo el cónyuge con copia del acta de matrimonio, o cualquier persona que presente copia simple de la designación, aceptación y protesta del cargo de albacea y/o del reconocimiento de heredero ante autoridad competente.
2. Sustitución de acreedor: cuando un banco compró la cartera y se inscribió una nueva hipoteca a su favor, primero se cancela el gravamen anterior para luego abrir el nuevo crédito; en Banjercito este caso no entra al Programa Lealtad.
3. Crédito con particular: si el préstamo lo otorgó una persona física, el acreedor firma la carta de cancelación y se gira carta de instrucciones al notario elegido para que formalice la cancelación y la inscriba en el RPP local.
4. Bancos fusionados o con cambio de nombre: el proceso puede complicarse o alargarse, por lo que se recomienda actuar con prontitud y acreditar con documentos la cadena de cesiones (Banjercito, Santander o el organismo que conserve el expediente).

Plazos clave que no debes dejar pasar

• Banjercito, Programa Lealtad: 60 días hábiles posteriores a la liquidación para acudir a la sucursal y elegir dónde recibirás el testimonio de la escritura; si te excedes, pierdes el derecho a la entrega automática por esa vía.
• Santander: 7 días hábiles posteriores a la solicitud para recibir la carta de liberación en tu correo electrónico.
• Libre elección de notario: la puedes ejercer desde el inicio del trámite; no estás obligado a volver con el mismo notario que constituyó la hipoteca.
• Plazo para que el banco entregue la carta tras la liquidación: no hay un plazo legal federal único publicado en la fuente consultada; Santander lo compromete en 7 días hábiles desde la solicitud, pero depende del contrato y de la institución.
• Caducidades del registro estatal: cada RPP estatal aplica sus propios plazos de caducidad para trámites de inscripción; revisa la Ley Registral o el Reglamento del RPP de tu entidad.

Plazo crítico: en Banjercito, los 60 días hábiles corren desde la fecha de liquidación del crédito, no desde que te avisen. Si se te pasan, el beneficio del Programa Lealtad puede perderse y tendrías que costear tú la escritura.

Dudas frecuentes sobre cancelar un gravamen hipotecario