Cancelación de hipoteca Infonavit ante notario en México: requisitos, costos y pasos claros

Cuando el crédito Infonavit queda liquidado, todavía hay un trámite pendiente para liberar la vivienda: la cancelación de la hipoteca ante notario. Mientras esa garantía no se inscribe en el Registro Público de la Propiedad, el inmueble sigue con gravamen y no puede venderse, heredarse ni fresh-arse sin problemas. La buena noticia es que el propio Infonavit te entrega la carta que el notario necesita para borrarla.

Requisitos para cancelar tu hipoteca Infonavit

Antes de pensar en citas ni en papel, la condición es una sola: que tu crédito esté realmente liquidado. Si todavía queda una mensualidad sin aplicar, el notario no podrá avanzar. Revisa también si te descontaron de más después de la liquidación, porque ese saldo a favor es dinero tuyo que debe regresarse a tu cuenta.

Verifica que tu crédito está en ceros

1. Entra a Mi Cuenta Infonavit con tu usuario y contraseña.
2. Abre el menú Mi Crédito y entra a Saldos y Movimientos.
3. Confirma que el renglón Mensualidades atrasadas marque $0.00 pesos (MXN) y que el estatus del crédito diga Liquidado.

Si tu crédito fue otorgado entre 1972 y 2007, Infonavit aún resguarda la escritura; si es posterior a enero de 2008, está en la notaría que la emitió. Si necesitas una copia, el trámite de Entrega de escrituras también se solicita en Mi Cuenta, por Infonatel o en un Centro de Servicio Infonavit (Cesi), y el plazo puede ir de 4 a 36 meses según el expediente.

Detén descuentos y recupera pagos en exceso

1. En Mi Cuenta, Mi Crédito → Aviso de Suspensión y Retención de Descuentos, descarga el aviso y entrégalo a tu patrón cuanto antes; él debe dejar de descontar desde la fecha del documento.
2. Si te enteraron pagos de más, pide la devolución en Mi Cuenta → Pagos en Exceso, indicando CLABE interbancaria de 18 dígitos a tu nombre. Necesitas e.firma del SAT para hacerlo en línea.
3. Si no cuentas con e.firma, agenda cita en un Cesi llamando al Infonatel al 55 9171 5050 (Ciudad de México) o 800 008 3900 (resto del país).

La regla es simple: sin saldo en ceros y sin aviso al patrón, el notario no tiene con qué trabajar.

Documentos que debes reunir

La papelería cambia según la etapa: lo que necesitas dentro de Mi Cuenta no es lo mismo que te pedirá el notario, y si el titular falleció, la lista crece. Reúne todo antes de tu cita para evitar idas y vueltas.

Para generar la Carta de Instrucción en Mi Cuenta Infonavit

• Escritura del crédito con garantía hipotecaria, escaneada en PDF legible.
• Datos de la notaría del Sistema INEX cuando la legislación local lo exija; consulta el directorio del Índice de Excelencia si tu estado lo pide.

Para llevar al notario una vez emitida la Carta

• Copia de la escritura del crédito con garantía hipotecaria.
• Boleta predial vigente (copia simple).
• Certificado de gravamen reciente, expedido por el Registro Público de la Propiedad (RPP) de tu estado.
• Identificación oficial vigente del titular (INE/IFE o pasaporte).
• CURP y comprobante de domicilio con antigüedad no mayor a dos meses.

Cuando el titular falleció

• Acta de defunción del titular.
• Identificación oficial vigente del titular y del beneficiario.
• CURP, NSS y RFC del titular fallecido; CURP del beneficiario.
• Acta de nacimiento o matrimonio que acredite el parentesco.
• Comprobante de domicilio del beneficiario.
• Resolución de beneficiario emitida por la Junta Federal de Conciliación y Arbitraje; las resoluciones de juez de lo Familiar o de Junta Local no son válidas para este trámite.

Cuánto cuesta cancelar la hipoteca ante notario

El costo se integra por varios conceptos que se pagan a destiempo: unos cuando firmas la escritura_cancelatoria y otros en el Registro Público. Además, los aranceles varían por estado y por notaría, así que solo verás cifras cerradas cuando pidas un presupuesto concreto.

Cómo cambia el costo según el estado

La posibilidad de elegir entre notaría del INEX o RPP depende del marco jurídico de cada entidad federativa; es un dato ESTATAL, no federal. En la Ciudad de México, el Estado de México, Jalisco y Nuevo León, las cuotas del RPP y los aranceles de notarios se publican en las páginas del Registro Público y de los Colegios de Notarios de cada entidad. Antes de firmar, pide un presupuesto desglosado por escrito a la notaría y consulta la cuota registral vigente en el portal del RPP correspondiente.

Ejemplo de cálculo. Considera un crédito Infonavit con garantía de 5,000,000.00 pesos (MXN). La notaría suele cobrar derechos notariales como un porcentaje del valor de la operación o un arancel fijo, según la tarifa local del Estado de México. Si los derechos notariales promedian alrededor de 80,000.00 pesos (MXN), el certificado de gravamen 1,500.00 pesos (MXN) y la inscripción registral unos 7,000.00 pesos (MXN), el total estimado rondaría 88,500.00 pesos (MXN) sin contar el costo del proyecto ni copias extra. Como cada tarifa cambia por entidad y por notaría, conviene pedir tres cotizaciones antes de decidir.

Dónde y cómo se hace el trámite: tres vías oficiales

La Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca es el documento que el Infonavit entrega al notario para que borre la garantía. La puedes obtener por tres canales: en línea, presencial o por teléfono. Verifica la guía oficial del Infonavit para confirmar requisitos vigentes antes de iniciar.

Vía en línea desde Mi Cuenta Infonavit

1. Ingresa a Mi Cuenta Infonavit y abre Mi Crédito → Carta instrucción de cancelación de hipoteca.
2. Captura los datos del trabajador y de la notaría seleccionada.
3. Adjunta la escritura del crédito en PDF y envía la solicitud. La Carta se descarga de inmediato y tiene una vigencia de 180 días naturales.

Vía presencial en Delegación o Centro de Servicio Infonavit

1. Acude al Cesi con identificación oficial vigente, estado de cuenta bancario con CLABE de 18 dígitos (antigüedad no mayor a dos meses) y, si aún trabajas, el Aviso de Suspensión de Descuentos.
2. En ventanilla, solicita la Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca y elige la notaría donde firmarás.

Vía telefónica al Infonatel

Llama al 55 9171 5050 si estás en Ciudad de México, o al 800 008 3900 desde el resto del país. Pide que Infonavit remita la instrucción al notario que tú elijas; te agendan seguimiento y la Carta se entrega directamente al notario.

Procedimiento notarial hasta la inscripción en el Registro Público

Una vez que el notario recibe la Carta de Instrucción, siguen cinco etapas formales. Los tiempos son orientativos y dependen del estado, del RPP y de la carga de trabajo de la notaría.

1. Revisión del expediente completo y de la Carta de Instrucción que envió Infonavit.
2. Redacción del proyecto de escritura_cancelatoria y envío al área de Cobranza del Infonavit para su revisión.
3. Autorización del Infonavit y, en su caso, cita para firma de la escritura ante el notario.
4. Pago de derechos del Registro Público de la Propiedad, conforme a la cuota estatal vigente.
5. Inscripción de la cancelación en el RPP de la entidad; con esto termina el gravamen y la propiedad queda libre.

Como referencia operativa, algunas notarías como la Notaría 22 de Puebla estiman la firma en alrededor de 15 días y la entrega del testimonio entre 20 y 60 días, pero estas cifras pertenecen a esa notaría en particular y no son generalizables al resto del país. Después de la inscripcion, descarga tu testimonio y guárdalo con la escritura original; con eso la vivienda queda libre de todo gravamen Infonavit.

Dudas frecuentes sobre la cancelación de hipoteca Infonavit