Asamblea PH en México: requisitos, convocatoria y lo que debe aprobar tu condominio

Si vives en un condominio en México y quieres entender cómo se toman las decisiones que afectan tu edificio, la asamblea de PH es el corazón de todo. Aquí te explico, con la ley en la mano, qué dice el Código Civil Federal frente a las leyes estatales, cómo se convoca una asamblea, qué quórum y mayorías necesitas según el estado donde vivas y qué acuerdos anuales no puedes saltarte.

Qué es la asamblea de PH y qué ley te aplica en México

La asamblea de propiedad horizontal es la reunión formal de condóminos donde se votan las decisiones del condominio: cuotas, obras, nombramientos y reglas internas. En México no existe una sola ley nacional de propiedad en condominio; el tema se reparte entre el Código Civil Federal —que solo aplica cuando las partes eligen ese ordenamiento, por ejemplo en zonas federales o contratos con cláusula expresa— y, sobre todo, la ley estatal de propiedad en condominio que rige en cada entidad. Esa ley local es la que marca plazos, quórum y mayorías.

Por eso, si tu departamento está en CDMX, te aplica la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles de la Ciudad de México. En el Estado de México rige la Ley de los Regímenes en Condominio del Estado de México. En Jalisco opera la Ley de Propiedad en Condominio del Estado de Jalisco, y en Nuevo León la Ley que Regula el Régimen de Propiedad en Condominio de Nuevo León. Cada una tiene sus propios porcentajes, pero el esquema es parecido: asamblea ordinaria anual, extraordinaria cuando hay temas urgentes, y por derecho propio si nadie convoca.

En resumen: si tu condominio está en CDMX, Edomex, Jalisco o Nuevo León, la ley federal queda como referencia supletoria, pero la que manda es la ley local.

Tipos de asamblea y quién puede convocarla

En cualquier condominio mexicano conviven tres figuras. La asamblea ordinaria se celebra al menos una vez al año para revisar cuentas, presupuesto y mantenimiento. La asamblea extraordinaria se convoca para temas urgentes: una fuga, un litigio con un proveedor o una obra mayor. Y la asamblea por derecho propio funciona como red de seguridad cuando el administrador no ha convocado en tiempo: si un grupo de condóminos con el porcentaje que marca la ley lo pide y el administrador ignora la solicitud, la asamblea se puede celebrar por convocatoria directa de los condóminos.

La convocatoria la puede firmar cualquiera de tres figuras:

• El administrador o el comité de administración, dentro de los plazos que fija la ley estatal.
• El comité de vigilancia, si detecta anomalías o si el administrador no actúa.
• Los propios condóminos que sumen el porcentaje mínimo exigido por la ley local, cuando el administrador no convoca.

Convocar a tiempo es la diferencia entre una asamblea válida y una asamblea impugnable. Antes de redactar la convocatoria, confirma quién te faculta para firmarla y bajo qué plazo.

Convocatoria: contenido obligatorio y cómo entregarla

La convocatoria es un documento formal. Si le falta un dato exigido por la ley estatal, cualquier acuerdo tomado en esa asamblea puede impugnarse. Por eso, antes de pegar el aviso en el elevador, revisa que incluya todo lo siguiente:

• Fecha, hora y lugar exacto de la asamblea (incluye el enlace si es virtual o mixta).
• Tipo de asamblea: ordinaria, extraordinaria o por derecho propio.
• Orden del día, punto por punto, sin renglones genéricos como "asuntos varios".
• Quórum exigido para primera y segunda convocatoria.
• Nombre y firma de quien convoca, con su calidad (administrador, comité o condóminos por porcentaje).
• Fecha en que se emite la convocatoria y medio por el que se notifica.

En cuanto a la entrega, las leyes estatales permiten varios medios. Lo importante es que puedas acreditar la notificación: correo certificado al domicilio registrado del condómino, publicación en lugar visible del condominio con antigüedad mínima de días que la ley marque, mensaje por la app o el grupo interno del condominio si el reglamento lo reconoce, y entrega personal con acuse firmado. En CDMX y Edomex se acepta la entrega en el buzón del departamento si el reglamento interno lo prevé; en Jalisco y Nuevo León se acostumbra el notificador del propio administrador con acuse.

La notificación debe hacerse con la anticipación que la ley local señale; suele ser de cinco a diez días naturales para asamblea ordinaria y un poco mayor para extraordinaria. Si la convocatoria no se entrega con esa anticipación, el acuerdo es anulable.

Quórum, mayorías y decisiones según el estado de la República

El quórum es el porcentaje de condóminos (medido por coeficientes de indiviso, no por número de cabezas) que debe estar presente para que la asamblea pueda votar. Si no se llega al quórum de primera convocatoria, la ley permite una segunda convocatoria con quórum rebajado, generalmente con un mínimo menor y celebrándose unos días después.

Los porcentajes son los valores más comunes que manejan las leyes estatales; conviene revisar el texto vigente de la ley de tu entidad porque pueden variar y, sobre todo, porque algunos estados todavía usan mayoría absoluta en lugar de mayoría calificada.

La mayoría simple alcanza para decisiones corrientes: aprobar el presupuesto anual, confirmar cuotas ordinarias, ratificar al administrador. La mayoría calificada —el porcentaje más alto— se exige para modificar la escritura constitutiva o el reglamento, cambiar el uso de un área común, ejecutar obras nuevas que alteren la estructura o gravar bienes comunes. Si tu asamblea aprueba algo de esta lista por mayoría simple, el acuerdo nace viciado y cualquier condómino puede impugnarlo.

Ejemplo con cifras. Imagina un condominio en Guadalajara con 20 unidades y coeficientes de indiviso repartidos así: 8 unidades con 5 % cada una (40 % en total), 8 unidades con 4 % cada una (32 %) y 4 unidades con 7 % cada una (28 %). Para aprobar una obra nueva en la azotea que requiere mayoría calificada, necesitas el 75 % del total de coeficientes: 75 puntos. Si en la asamblea están presentes los condóminos que suman 78 %, y todos votan a favor, el acuerdo se aprueba con 78 puntos sobre 100. Si votan en contra los dueños de las 4 unidades con 7 % (28 puntos), y a favor el resto (50 puntos), los 50 puntos no alcanzan los 75 que pide la ley: la obra se rechaza.

Lo que tu condominio debe aprobar cada año (y qué exige mayoría calificada)

Hay un paquete mínimo de acuerdos que toda asamblea ordinaria debe renovar año con año. Saltarse cualquiera de ellos abre la puerta a impugnaciones y, en algunos estados, a responsabilidades para el administrador.

1. Presentación y aprobación del estado financiero del ejercicio anterior, con sus cuentas claras.
2. Presupuesto de ingresos y gastos para el nuevo año, desglosado por rubro.
3. Cuotas ordinarias (cuota de mantenimiento mensual) y, en su caso, extraordinarias para obras o imprevistos.
4. Plan anual de mantenimiento preventivo del edificio y de las áreas comunes.
5. Nombramiento o ratificación del administrador y del comité de vigilancia, con sus facultades y remuneración.
6. Aprobación de obras nuevas o modificaciones estructurales si están en el orden del día.

Cuidado con dos errores frecuentes: mezclar cuotas ordinarias con extraordinarias en la misma votación —muchas leyes estatales exigen votarlas por separado— y aprobar obras nuevas con mayoría simple cuando la ley pide calificada. Cualquier condómino afectado puede impugnar el acuerdo.

Si tu condominio no aprueba presupuesto ni cuotas antes del 31 de diciembre, el siguiente año se trabaja con las cuotas del ejercicio anterior, lo que suele provocar déficit y conflictos. Por eso, muchos reglamentos internos y leyes estatales facultan al administrador para cobrar las cuotas del año previo mientras se regulariza la nueva asamblea, siempre que no se trate de cuotas nuevas que requieran votación.

Cuando un acuerdo de mayoría calificada se aprueba con el porcentaje correcto y la convocatoria bien hecha, ese acuerdo es ejecutable: el administrador está obligado a cumplirlo y los condóminos morosos no pueden argumentar que no les notificaron si la convocatoria se entregó por un medio válido previsto en el reglamento o en la ley.

Si quieres entender qué pasa cuando un acuerdo te afecta o crees que se votó mal, el camino en CDMX, Edomex, Jalisco y Nuevo León es presentar la impugnación ante los juzgados civiles locales dentro del plazo que la ley estatal fije —suele ser de quince a treinta días hábiles desde que se levantó el acta—, adjuntando el acta firmada, la convocatoria con su notificación y los coeficientes de cada unidad para acreditar el porcentaje. La PROFECO también puede orientarte de forma gratuita como consumidor del servicio de administración, aunque el litigio formal va en sede civil.