Carta de intención de compra de inmueble en México: qué es, qué debe llevar y cómo redactarla paso a paso

La carta de intención de compra de inmueble es un documento privado —también llamado Carta Oferta o LOI (Letter of Intent)— con el que el posible comprador le pone precio y condiciones por escrito a un propietario antes de llegar a la escritura. En México no la prevé ninguna ley especial; se sostiene en la autonomía de la voluntad del Código Civil Federal y, sobre todo, en las cláusulas que las partes acuerden como vinculantes (exclusividad, confidencialidad y penalización). Sirve para tres cosas muy concretas: dejar constancia del interés serio, ordenar la negociación y reservar el inmueble mientras se hace el due diligence.

Qué es y para qué sirve en México

La carta de intención de compra de inmueble es un acuerdo preliminar, generalmente no obligatorio en su totalidad, en el que el oferente manifiesta su interés de adquirir un bien raíz bajo condiciones determinadas y el dueño, por su parte, se muestra dispuesto a negociar. No es la escritura pública ni la reemplaza: es un paso anterior, pensado para alinear expectativas y abrir un periodo de estudio del inmueble.

En el día a día del mercado mexicano se le conoce como Carta Oferta cuando la usa un comprador individual, y como LOI cuando se trata de operaciones entre empresas, desarrolladores o fondos. Una propuesta de compra simple, en cambio, es más corta y casi siempre unilateral: solo el comprador plantea precio y condiciones, sin pedir respuesta formal. La promesa de compraventa, por último, ya es un contrato civil que obliga a firmar la escritura; por eso se firma más adelante, cuando el dinero está listo y la negociación cerrada.

Quiénes intervienen y qué deben tener listo

Intervienen cuatro figuras: el comprador (persona física o moral), el vendedor, el agente inmobiliario si lo hay, y la notaría que intervendrá al final. En compraventas con crédito, además, el asesor hipotecario y el notario validan que la carta no choque con las condiciones del banco.

Antes de firmar la carta, cada parte debe tener lista su documentación básica. Lo más caro, en tiempo y dinero, no es el papel, sino detectar a tiempo un problema registral o fiscal del inmueble.

• Identificación oficial vigente (INE/IFE o pasaporte) y CURP del comprador y del vendedor; RFC si alguno tributa en el Servicio de Administración Tributaria (SAT).
• Escrituras inscritas en el Registro Público de la Propiedad del estado correspondiente; el vendedor debe acreditarse como legítimo propietario.
• Constancia de situación fiscal reciente y, si el vendedor es persona moral, acta constitutiva y poder del representante.
• Avalúo comercial vigente (lo suelen pedir los bancos) y boleta predial al corriente.
• Certificado de libertad de gravamen y, en zonas ejidales o comunales, constancia del Registro Agrario Nacional (RAN).

Elementos y cláusulas que debe llevar

Una carta de intención de compra bien armada tiene diez apartados fijos. Lo que cambia entre una operación y otra es el contenido, no la estructura: saltarse un bloque suele ser el origen de los pleitos después.

El precio conviene expresarlo en pesos mexicanos (MXN) y no en dólares ni en salarios mínimos ni en UMA, salvo que las partes pacten algún índice de ajuste. Cuando hay hipoteca, hay que dejarlo escrito: la carta queda condicionada a que el banco apruebe el crédito.

Cláusulas vinculantes frente a no vinculantes

Cómo redactarla y a dónde llevarla

El orden lógico de la carta es: encabezado, partes, inmueble, precio y forma de pago, due diligence, exclusividad, confidencialidad, penalización, vigencia y firmas. Conviene cerrarla con una frase que diga expresamente «las cláusulas marcadas como vinculantes son obligatorias; el resto solo expresa la intención de negociar».

Redacción paso a paso

1. Identifica plenamente al comprador y al vendedor, con RFC/CURP y domicilio para notificaciones.
2. Describe el inmueble con su dirección, superficies, linderos y folio real.
3. Señala el precio en pesos mexicanos, en número y letra, y la forma de pago (anticipo, saldo, fuente de fondeo).
4. Fija la vigencia de la oferta (por ejemplo, 30 días naturales) y el periodo de due diligence (por ejemplo, 45 días).
5. Redacta las cláusulas vinculantes: exclusividad, confidencialidad y penalización.
6. Cierra con la firma de ambos, lugar y fecha, y opcionalmente, la de dos testigos.

La carta se entrega impresa y firmada al vendedor o a su representante; el documento, por sí mismo, no se inscribe en el Registro Público de la Propiedad. Lo que después se inscribe es la escritura pública de compraventa, que se firma en la notaría elegida por el comprador (art. 2316 del Código Civil Federal). Antes de la cita notarial, el notario revisa el certificado de libertad de gravamen, el avalúo y la constancia fiscal.

Ejemplo con cifras

Mariana ofrece 4.350.000 pesos (MXN) por un departamento en Guadalajara, con un anticipo de 870.000 pesos y el resto con crédito bancario. Plazo de due diligence: 45 días naturales. Exclusividad a favor de Mariana por 30 días. Si la operación no se cierra por una causal imputable a Mariana, paga 30.000 pesos (MXN) como penalización; si es por el vendedor, paga la misma cantidad. Carta válida 30 días naturales y con dos testigos firmando.

Validez legal y diferencia con la promesa de compraventa

La carta de intención de compra de inmueble en México no obliga, por sí misma, a celebrar la compraventa. Su validez depende de lo que las partes hayan pactado por escrito: solo las cláusulas que se declaren exclusivamente vinculantes —exclusividad, confidencialidad y penalización— generan consecuencias si se incumplen. El resto, como el precio propuesto o la descripción del inmueble, son puntos de partida negociadores.

El Código Civil Federal reconoce la autonomía de la voluntad (art. 1796) y la buena fe que debe regir en los tratos preliminares (art. 1860), de modo que las cláusulas que expresamente se hagan obligatorias sí son exigibles aunque la compraventa no se concrete. Lo que no existe en México es una obligación legal de firmar escritura solo por haber firmado una LOI; para eso existe la promesa de compraventa.

La regla práctica: una LOI convence y protege durante la negociación; una promesa de compraventa obliga a escriturar. Mezclar ambos documentos en uno solo es la equivocación más cara en el proceso.

Lo federal y lo estatal: dónde se regula

El marco federal —Código Civil Federal, buena fe y libertad contractual— define las reglas generales. La parte sustantiva (compraventa, promesa, traslado de dominio, formalidades notariales) vive en los códigos civiles y leyes notariales de cada entidad federativa y, por eso, cambia según el estado.

El paso siguiente es la promesa de compraventa, que sí obliga a escriturar. Si la operación es con crédito, la promesa casi siempre se condiciona a la autorización del banco. Los gastos notariales e impuestos (ISR por enajenación, traslado de dominio, honorarios notariales) se calculan sobre el precio pactado y varían según la entidad federativa.

Calcular el anticipo: si compras un inmueble de 4.350.000 MXN con un anticipo del 20 %, la cuenta es 4.350.000 × 0,20 = 870.000 MXN. Este anticipo puede entregarse como arras confirmatorias, que se acreditan al precio si se cumple el contrato, o como arras penales, que sirve como indemnización si una parte incumple, según lo que se pacte en la promesa.

Para evitar errores, conviene revisar la carta con un abogado mexicano antes de firmarla; distinguir por escrito qué cláusulas son vinculantes y cuáles no; y fijar plazos ciertos de vigencia y due diligence. Una guía de préstamos hipotecarios ayuda cuando la operación depende de la autorización de un banco.

Validez legal y diferencia con la promesa de compraventa (bis)