Arrendador no arregla desperfectos en México: qué dice la ley y cómo actuar para que los repare

• Ley aplicable: Código Civil Federal (arts. 2420 y 2424) + código civil de tu estado.
• Obligación del arrendador: mantener la finca habitable y reparar fallas estructurales, instalaciones y daños por fuerza mayor.
• Obligación del inquilino: desperfectos menores por uso cotidiano y los causados por mal uso o descuido.
• Primer paso: notificar por escrito con acuse, exigir reparación en plazo razonable y guardar pruebas.

El Código Civil Federal coloca en el artículo 2420 al arrendador como responsable de ejecutar todas las reparaciones necesarias para conservar la cosa arrendada en buen estado. A su vez, el artículo 2424 cierra el círculo y señala que el arrendatario responde por los daños derivados de su negligencia, mal uso o falta de cuidado. Cuando una mejora es urgente por causa de fuerza mayor, ese mismo artículo 2424 obliga al propietario a reembolsarla aunque el contrato diga lo contrario.

Obligaciones del arrendador y del inquilino: quién paga cada desperfecto

La regla general es clara: el casero asume las reparaciones para mantener la vivienda habitable, y el inquilino responde por el desgaste normal y por los daños que provoque.

Obligaciones del arrendador:

• Reparaciones estructurales: grietas graves en muros o techos, hundimientos, filtraciones que afecten la estructura.
• Instalaciones base: tuberías rotas por antigüedad, fallas en el sistema eléctrico, calentador que deja de funcionar por defecto de fábrica.
• Daños por fuerza mayor: consecuencias de sismos, inundaciones o cualquier evento ajeno al uso cotidiano.
• Acceso a servicios: garantizar agua, luz y drenaje en condiciones de uso seguro.

Obligaciones del inquilino:

• Desgaste por uso cotidiano: bombillas quemadas, juntas que gotean por uso, pintura que se deteriora con los años.
• Daños por mal uso o descuido: drenajes tapados por arrojar objetos indebidos, vidrios rotos por golpes, paredes manchadas por falta de cuidado.
• Reporte oportuno: avisar de cualquier falla para evitar que se agrave; omitir el aviso puede trasladarle la responsabilidad.

Por ejemplo, una fuga debajo del lavabo por desgaste de la válvula la paga el arrendador; un drenaje obstruido porque el inquilino arrojó aceite y restos de comida, lo paga él.

Marco legal: federal vs. estatal y cómo cambia por estado

La obligación básica de reparar vive en el Código Civil Federal, pero cada estado tiene su propio Código Civil con diferencias que conviene revisar antes de cualquier notificación o demanda. En la Ciudad de México, el artículo 2412 del Código Civil local refuerza la obligación del arrendador de entregar la finca en condiciones adecuadas y conservarla así durante todo el arrendamiento, y prohíbe que el propietario obstaculice el uso de la propiedad fuera de reparaciones urgentes o graves.

El mensaje es directo: la obligación existe en todo el país, pero los plazos, los conceptos y los detalles cambian de estado a estado. Antes de notificar, confirma en el código civil de tu entidad cómo define "plazo razonable" y "reparación urgente".

Documentos y pruebas para acreditar el desperfecto

Antes de escalar a la PROFECO o a un juzgado, conviene armar un expediente sólido que demuestre la falla, su gravedad y la negativa del casero a repararla.

Paquete probatorio recomendado:

• Notificación escrita con acuse: carta o correo certificado con firma de recibido o sello de mensajería.
• Registro visual con fecha visible: fotos con marca de tiempo y vídeos cortos donde se aprecie claramente el desperfecto.
• Testigos: vecinos o terceras personas que hayan visto el problema y puedan declararlo.
• Peritaje técnico: dictamen de perito colegiado cuando la falla sea estructural, eléctrica o de instalaciones de gas.
• Inventario inicial: documento firmado al entrar al inmueble que muestre el estado original, para distinguir daño de desgaste.
• Contrato de arrendamiento: para acreditar vigencia, domicilio del casero y cláusulas de mantenimiento.
• Cotizaciones: presupuestos de técnicos o empresas que detallen el costo de la reparación.

Contar con fotos fechadas, peritaje y notificación con acuse convierte la queja en una reclamación con peso probatorio real.

¿Cuánto cuesta notificar, peritar y demandar?

Los costos varían según la ciudad y el profesional, por lo que conviene pedir al menos tres cotizaciones antes de contratar. El siguiente cuadro muestra rangos orientativos para que tengas un orden de magnitud.

Ejemplo numérico: supón que una tubería rota provocó humedad en el techo y necesitas acreditar el daño. Pagas 320 MXN por notificación con acuse, 5.500 MXN por un peritaje que determine el origen de la humedad y, si optas por abogado particular, 18.000 MXN de honorarios para presentar la demanda civil. Total estimado: 23.820 MXN. Si ganas el juicio y el juez condena al arrendador, esos conceptos pueden solicitarse como parte de la indemnización por daños y perjuicios.

Cómo actuar paso a paso: notificar, esperar y escalar

La ruta correcta combina paciencia documentada y firmeza creciente. Sigue este camino y reduce el riesgo de quedarte sin argumentos.

1. Notificar por escrito con acuse. Envía la carta al domicilio del casero que figure en el contrato, describe la falla, fecha en que apareció y solicita la reparación en un plazo razonable. Conserva copia sellada o acuse de recibo.
2. Esperar el plazo razonable. Para riesgos de salud o seguridad la respuesta debe ser inmediata; para el resto, 7 a 14 días es un plazo que los tribunales suelen considerar razonable.
3. Acudir a PROFECO. Inicia una reclamación vía presencial en sus delegaciones o por el portal PROFECO; la PROFECO actúa como mediadora y cita a ambas partes a una audiencia de conciliación.
4. Reparar por urgencia y reclamar después. Si la falla pone en riesgo tu seguridad o hace inhabitable el inmueble, puedes contratar la reparación y luego exigir el reembolso al casero, guardando factura y contrato del proveedor.
5. Demandar ante juez civil. Si la conciliación fracasa, presenta demanda de cumplimiento o de rescisión de contrato en el juzgado civil competente según el domicilio del inmueble. La modalidad presencial sigue siendo la regla; consulta con el Poder Judicial de tu estado si ya admiten demandas civiles en línea.

Qué NO hacer: retener la renta sin aval legal

Retener parcial o totalmente la renta como presión no tiene respaldo expreso en el Código Civil Federal ni en los códigos civiles locales consultados. Hacerlo puede provocar que el propietario inicie un juicio de desahucio por falta de pago y terminen ganando ambos procesos: el dueño recupera la posesión y tú sigues sin la reparación. Antes de suspender cualquier pago, solicita una suspensión de pago ordenada por juez o llega a un convenio firmado por ambas partes.

Notificar con acuse, esperar un plazo razonable, agotar la conciliación y, solo entonces, demandar, es la cadena que los tribunales valoran mejor.

Recomendaciones de redacción del contrato para evitar conflictos futuros

Un buen contrato previene más pleitos que cualquier juicio. Exige que el documento incluya, al menos:

• Inventario con fotos del estado inicial del inmueble, firmado por ambas partes.
• Cláusula de mantenimiento menor vs. mayor bien delimitada, con ejemplos.
• Plazo explícito para reparaciones urgentes (por ejemplo, 72 horas) y para las no urgentes (por ejemplo, 15 días naturales).
• Procedimiento de notificación aceptado: correo certificado, correo electrónico con acuse o mensajería especializada.
• Derecho del arrendatario a reparar por urgencia y a cobrar, con topes y condiciones claras.
• Designación de un administrador o gestor como enlace operativo, para no quedar esperando indefinidamente.

Fórmula para calcular lo que puedes reclamarle al casero

Si reparaste por urgencia y quieres pedir el reembolso, la fórmula es directa:

Reembolso = Costo de la reparación + Daños comprobables + Lucro cesante (en su caso) − Mitigación del daño (lo que el inquilino pudo haber evitado).

Ejemplo resuelto: la fuga de agua rompió un mueble de cocina. La factura del fontanero fue 4.200 MXN; el mueble costó reponerlo 6.800 MXN; no se acreditó lucro cesante; el inquilino no mitigó porque avisó el mismo día. Total reclamable: 4.200 + 6.800 + 0 − 0 = 11.000 MXN. Si, en cambio, esperaste dos semanas sin avisar, el juez podría descontar un porcentaje por mitigación del daño.

Vías alternativas cuando la reparación no es viable

Cuando la reparación no llega ni se avista, la ley te da salidas distintas que conviene evaluar con asesoría legal.

• Rescisión del contrato: solicitar la terminación anticipada sin penalización cuando el propietario incumple su obligación principal de mantener la finca habitable.
• Reducción de la renta: solicitar a un juez que ajuste el monto mientras persista el incumplimiento, siempre con pruebas periciales que respalden la inhabitabilidad.
• Demanda de daños y perjuicios: reclamar, además de la reparación, los gastos de mudanza, noches de hotel, objetos dañados y cualquier costo comprobable derivado del incumplimiento.
• Denuncia penal por fraude: procede cuando el casero recibió el inmueble sabiendo de la falla y la ocultó dolosamente, encuadrable en el tipo de fraude previsto en el Código Penal de la entidad.

Preguntas frecuentes

• ¿Qué plazo tiene el casero para responder a la notificación?

La ley no fija un número universal de días; el criterio es "plazo razonable" según la gravedad. Para fallas urgentes, inmediato; para el resto, 7 a 14 días es lo habitual.

• ¿Puedo retener la renta si no repara?

No existe respaldo expreso en el Código Civil Federal ni en los locales consultados; retener sin aval legal puede abrirte un juicio de desahucio.

• ¿Profeco tiene competencia en arrendamiento?

Profeco actúa como mediadora en conflictos entre particulares cuando una de las partes es proveedora de bienes o servicios; la competencia específica en arrendamiento varía y conviene confirmarla en el momento de presentar la queja.

• ¿Me pueden obligar a firmar que las mejoras quedan para el dueño?

El artículo 2424 del Código Civil Federal establece que las mejoras urgentes por fuerza mayor deben pagarte aunque el contrato diga otra cosa.

• ¿Qué prueba más fuerte puedo llevar?

Un peritaje de perito colegiado con cédula profesional, acompañado de fotos con fecha y la notificación con acuse, es el paquete más sólido que un juez acostumbra valorar.

Preguntas frecuentes sobre desperfectos en el arrendamiento