Arrendamiento para persona física en México: requisitos, impuestos y cómo evitar riesgos

Rentar un departamento, una casa o un local como persona física en México no es «solo firmar»: te metes a un régimen fiscal federal con CFDI, IVA, ISR y, si te descuidas, retenciones que no esperabas. Aquí lo resuelves al grano, con los artículos exactos de la ley y los pasos concretos ante el SAT.

A quién le aplica el régimen y qué necesitas para arrendar como persona física

Arrendar inmuebles es una actividad empresarial para efectos fiscales, regulada en la Ley del Impuesto sobre la Renta. Cualquier persona física que cobre renta —de un cuarto, un departamento, una casa o un local comercial— tributa en el régimen de arrendamiento del Título II de la LISR, siempre que la actividad no se sume a un negocio con RFC propio bajo el Capítulo III (Régimen de las Personas Físicas con Actividades Empresariales y Servicios Profesionales).

Antes de operar necesitas:

• RFC con homoclave, asignado por el SAT.
• e.firma vigente (antes FIEL) para facturar y firmar declaraciones.
• Alta en el SAT con la actividad económica 70 («Servicios de alojamiento temporal y otros relacionados») y, en su caso, 50 o 51 según el giro.
• Domicilio fiscal actualizado, porque ahí llegan tus requerimientos.

El uso del inmueble define el IVA:

• Habitacional: el arrendamiento está exento de IVA, conforme al art. 20 fracción II de la Ley del IVA. Solo facturas el neto.
• Comercial o industrial: tributas al 16% de IVA trasladado, y si el arrendatario es persona moral te retiene 2/3 partes de ese IVA.
• Mixto (parte casa, parte oficina): el IVA solo aplica sobre la fracción comercial, y debes respaldar el prorrateo con el contrato y el CFDI.

El SAT considera «arrendamiento» la cesión temporal del uso o goce de un inmueble a cambio de una contraprestación, sin importar que el dueño viva ahí.

Documentos que debes reunir para darte de alta y facturar el arrendamiento

Para darte de alta y operar con el SAT, reúne:

• RFC con homoclave y contraseña del SAT activa.
• e.firma (certificado y llave privada) vigente.
• Identificación oficial vigente (INE/IFE, pasaporte o cédula profesional).
• CURP.
• Comprobante de domicilio del inmueble arrendado y de tu domicilio fiscal, no mayor a tres meses.
• Escritura pública o contrato de propiedad del inmueble que vas a arrendar, para acreditar la legítima tenencia.
• Datos fiscales completos del arrendatario: nombre o razón social, RFC, domicilio fiscal y código postal de uso del CFDI.

Una vez que los tienes, sigue estos pasos en el portal del SAT:

1. Entra con RFC y contraseña a «Trámites / Actualización de obligaciones fiscales» y verifica que tu régimen de capital (renta de inmuebles) esté activo y con la fecha de inicio correcta. Plazo: alta inmediata.
2. Firma con e.firma la actualización.
3. Genera tu primer CFDI 4.0 en la herramienta de Facturama, usando la ClaveProdServ 80131500 si el uso es comercial y 80131501 si es habitacional, con ClaveUnidad «MES» y forma de pago_transferencia. Los primeros 30 días con la cuenta gratuita tienes 15 folios sin costo.
4. Entrega el XML y PDF al inquilino y guarda el comprobante al menos cinco años, que es el plazo de prescripción fiscal.

Impuestos federales del arrendador persona física

Tu carga fiscal como persona física arrendadora se mueve en cuatro frentes. La tabla resume cómo se comporta cada uno según el tipo de renta y de arrendatario:

El IVA trasladado se calcula así:

• Renta gravada × 16% = IVA a trasladar.
• Si la persona moral retiene 2/3 partes, el IVA neto que el arrendador persona física entera al SAT es 1/3 del IVA total: Renta gravada × 16% × 1/3.

La retención de ISR del 10% se aplica sobre la renta bruta sin IVA, y la persona moral la entera al SAT a cuenta del impuesto del arrendador. Esa retención NO es ISR definitivo: la restas de tu pago provisional o de tu declaración anual.

Cómo calculas tu renta neta: deducción ciega del 35% o gastos reales

El art. 115 de la LISR te da derecho a una deducción ciega del 35% de tus ingresos por arrendamiento, sin necesidad de comprobar ningún gasto. La alternativa es deducir gastos reales (predial, mantenimiento, reparaciones, intereses de crédito hipotecario, seguros, depreciación) cuando esa suma supere el 35%.

Fórmula de la deducción ciega:

• Base gravable del ISR = Renta mensual – (Renta mensual × 35%) = Renta mensual × 0.65.

Ejemplo resuelto, renta mensual de 20.000 MXN a local comercial con persona moral como arrendataria:

1. Renta bruta: 20.000 MXN.
2. IVA trasladado al 16%: 3.200 MXN.
3. Retención de 10% de ISR que aplica la persona moral: 2.000 MXN (se entera al SAT por ti).
4. Retención de 2/3 partes de IVA: 2.133,33 MXN (la persona moral retiene 2/3 del IVA y te paga 1/3, es decir, 1.066,67 MXN).
5. Base con deducción ciega del 35%: 20.000 × 0.65 = 13.000 MXN.

Sobre esos 13.000 MXN aplicas la tarifa del art. 106 LISR para ingresos por arrendamiento. Si en ese mismo ejercicio tus gastos reales (predial, mantenimiento, intereses hipotecarios) suman 9.000 MXN, ya supera los 7.000 MXN que te daría la deducción ciega (35% de 20.000), y conviene cambiarte a gastos reales para bajar la base gravable a 11.000 MXN. Los comprobantes deben ser CFDI a tu nombre y estar pagados con transferencia o cheque nominativo.

Las dos rutas son excluyentes: solo puedes usar una por ejercicio, pero conviene simular ambas antes de tu declaración anual de abril.

Dónde y cómo cumples tus obligaciones ante el SAT

Si el arrendatario es persona moral, ya te retiene ISR y 2/3 partes del IVA; tu carga real es enterar el 1/3 de IVA y pagar la diferencia del ISR en pagos provisionales. Confirma el criterio del SAT en su portal oficial.

Pagos provisionales de ISR — art. 116 LISR:

1. Determina si tus ingresos por arrendamiento del ejercicio anterior superaron 10 salarios mínimos generales anuales. Si no, presentas declaraciones provisionales trimestrales; si sí, mensuales. Plazo: a más tardar el día 17 del mes siguiente al período que declaras.
2. Llena el formulario «Pagos provisionales de ISR. Personas físicas. Régimen de arrendamiento» en sat.gob.mx, sección «Trámites / Declaraciones».
3. Resta la retención de 10% que te hizo la persona moral, en su caso, y determina el ISR a pagar.
4. Firma con e.firma y guarda el acuse.

Declaración informativa de IVA — mensual siempre:

1. Entra a «Declaraciones / IVA» y reporta el IVA trasladado, más el acreditamiento del 1/3 que no te retuvieron. Plazo: día 17 del mes siguiente al que corresponde la declaración.
2. Si el saldo es a favor, el SAT lo devuelve solo si presentas la solicitud y, cuando proceda, el aviso de compensación.

Declaración anual:

1. En abril del año siguiente concilias ingresos, retenciones, IVA y decides si te conviene la deducción ciega del 35% o los gastos reales. Plazo: el 30 de abril, salvo que el SAT publique un calendario de prórroga.

Si algo no te cuadra o te requieren indebidamente, la PRODECON ofrece defensa gratuita al contribuyente. Guarda todos tus CFDI al menos cinco años, porque ese es el plazo que el SAT tiene para revisar (art. 46 del Código Fiscal de la Federación).