Bonificación de alquiler de vivienda en México: requisitos, montos y cómo tramitarla ante el SAT y el banco

Rentar una casa o departamento en México como persona física tiene un régimen fiscal específico dentro del ISR. Quien pone el inmueble en arrendamiento debe tributar por esos ingresos y puede elegir entre dos caminos: una deducción opcional del 35% o las deducciones reales (predial, intereses, mantenimiento, depreciación). Conviene comparar ambos antes de presentar la declaración ante el SAT para no pagar de más ni arriesgar una multa.

A quién le aplica el Régimen de Arrendamiento y qué opciones tiene

El Régimen de Arrendamiento, previsto en la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR), aplica a personas físicas que rentan un inmueble destinado a uso habitacional. No existe en México una «bonificación» equivalente a la ayuda pública española: el beneficio fiscal aquí se construye vía deducciones, no mediante un subsidio directo al inquilino.

Quiénes tributan en este régimen y quién queda fuera

Tributan aquí los arrendadores persona física con vivienda destinada a uso habitacional. Quedan fuera, y tributan en el régimen de actividad empresarial, quienes:

• Rentan locales comerciales o espacios no habitacionales.
• Prestan servicios de hospedaje (hoteles, Airbnb con servicios equivalentes a hotel, según reglas del SAT).
• Tienen más de ciertos montos de ingresos que los reclasifican como actividad empresarial conforme a la LISR.

Qué puede deducir el arrendador: 35% opcional vs. deducciones reales

La elección del camino se hace al presentar la declaración anual. Cada año, el SAT permite cambiar de opción; lo importante es no acumular ambas deducciones sobre el mismo ingreso.

Si optas por deducciones reales, los conceptos deducibles típicos son:

• Impuesto predial del inmueble arrendado.
• Intereses reales del crédito hipotecario (no el capital, solo los intereses).
• Mantenimiento, reparaciones menores y consumo de servicios (agua, luz) si los paga el dueño.
• Depreciación anual del inmueble (un porcentaje calculado sobre la base depreciable).
• Mejoras y adaptaciones (amortización en varios ejercicios).
• Primas de seguros relacionados con el inmueble.

Quien elige deducciones reales lleva un control contable estricto: sin CFDI y sin vínculo con el inmueble, el gasto no se acepta.

Documentos para declarar ingresos por arrendamiento ante el SAT

Para presentar la declaración anual o provisionales por arrendamiento, el contribuyente debe tener a la mano la siguiente documentación, toda identificable con su RFC cuando aplique.

• RFC y contraseña o e.firma vigente del arrendador (persona física).
• Constancia de retención del ISR cuando el inquilino es persona moral (ella retiene el 10% sobre la renta).
• CFDI de ingresos emitidos por cada mensualidad de renta (serie y folio asignados por el SAT).
• CFDI de gastos y comprobantes de las deducciones reales (predial, intereses, mantenimiento, depreciación, mejoras, seguros).
• Contrato de arrendamiento vigente y sus modificaciones, si las hubo.
• Recibos de pago de predial y, en su caso, del crédito hipotecario.
• Estado de cuenta que respalde las primas de seguros del inmueble.

Cuánto se paga de ISR: cálculo y comparación entre opciones

El cálculo varía según el camino elegido, pero en ambos casos parte del ingreso bruto anual por arrendamiento.

• Deducción opcional del 35%: base gravable = ingresos brutos − 35%. Sobre esa base se aplica la tarifa del ISR de personas físicas (la misma tabla progresiva que aplica a sueldos).
• Deducciones reales: base gravable = ingresos brutos − (predial + intereses reales + mantenimiento + depreciación + mejoras amortizadas + seguros + demás gastos deducibles). A esa base se aplica la misma tarifa progresiva del ISR.

El error más común al comparar es mezclar ambos caminos en el mismo ejercicio. El SAT únicamente acepta una deducción por año: si se eligió la del 35%, no se restan comprobantes sueltos por encima; si se optó por deducciones reales, el 35% ya no se aplica. Elegir mal puede infl artificialmente la base gravable.

Ejemplo numérico con cifras en pesos mexicanos

Supón un departamento en CDMX que se renta en 15.000 pesos mensuales. Ingreso bruto anual: 180.000 pesos (MXN).

• Con deducción opcional del 35%: base = 180.000 − 63.000 = 117.000 pesos (MXN). El ISR depende del tramo que corresponda en la tarifa; como referencia, 117.000 pesos se ubica en un tramo medio-bajo de la tabla del ISR persona física.
• Con deducciones reales: sumando predial (12.000 MXN), intereses hipotecarios reales (18.000 MXN), mantenimiento (6.000 MXN), depreciación y seguros (10.000 MXN), el total deducible ronda 46.000 MXN. Base = 180.000 − 46.000 = 134.000 MXN. La tarifa progresiva del ISR arroja un impuesto mayor que con el 35%.

En este ejemplo el camino del 35% conviene. Si las deducciones reales superan los 63.000 pesos (MXN) anuales, el resultado se voltea y conviene más el segundo camino.

Cómo y dónde se presenta la declaración ante el SAT

El trámite se hace en línea a través del portal del SAT. Los pasos son:

1. Ingresar a sat.gob.mx con RFC y contraseña o e.firma.
2. Abrir el menú «Declaraciones» y elegir «Declaración anual» de personas físicas (ISR).
3. Seleccionar el concepto «Arrendamiento» y capturar los ingresos del ejercicio, indicando cuál de las dos deducciones se elige.
4. Si optaste por deducciones reales, anexar o tener cargados los CFDI de gastos; el sistema valida automáticamente contra los comprobantes emitidos a tu RFC.
5. Si los ingresos del arrendamiento superan el umbral que la LISR define para presentar pagos provisionales, el SAT exige declaraciones provisionales mensuales en el mismo portal.
6. Cuando el inquilino es persona moral, ella retiene el 10% sobre la renta y el arrendador debe reflejar esa retención en su declaración anual.

Adicionalmente, si en el ejercicio vendes el inmueble arrendado, debes presentar el aviso de enajenación de bienes inmuebles ante el SAT dentro de los plazos que la propia LISR señala.

Plazos que se vencen y consecuencias de no cumplir

Los plazos clave del régimen de arrendamiento ante el SAT son los siguientes. Las fechas exactas se actualizan cada año en el DOF y en el calendario del SAT.

• Declaración anual de personas físicas: vence en abril del año siguiente al ejercicio fiscal.
• Declaraciones provisionales mensuales: aplica cuando los ingresos por arrendamiento, sumados a otros del mismo régimen, rebasan el umbral fijado por la LISR; cada una vence el día 17 del mes siguiente.
• Aviso de enajenación de bienes inmuebles: debe presentarse dentro de los 15 días siguientes a la venta cuando el inmueble estuvo arrendado.

Si no se presenta la declaración o se hace fuera de plazo, el SAT cobra:

• Recargos por mora (actualización por inflación y tasa de recargos vigente).
• Multas por no presentar declaraciones, que el Código Fiscal de la Federación expresa en UMA y dependen de la gravedad y la reincidencia.
• Posible restricción en el uso de la e.firma o del RFC para otros trámites.

Antes de elegir entre el 35% opcional y las deducciones reales, conviene correr el cálculo con las cifras reales del propio ejercicio: predial pagado, intereses reales del crédito, mantenimiento y depreciación. Un número bien armado puede ahorrar varios miles de pesos (MXN) al año y, sobre todo, evita diferencias con el SAT al cruzar la información de CFDI.