Arras penales en México: qué son, para qué sirven y cómo usarlas en tu contrato

Antes de escriturar una casa o un departamento en México, es común firmar un contrato privado en el que el comprador entrega una cantidad de dinero para "apartar" el inmueble y asegurar el cierre del negocio. Cuando ese anticipo trae consigo una penalización automática si alguna de las partes incumple, estamos ante arras penales: una cláusula penal que funciona como indemnización por daños y perjuicios y no como simple anticipo del precio.

A diferencia de las penitenciales (que permiten desistirse pagando la cantidad convenida) y de las confirmatorias (que son un adelanto puro del precio), las penales están diseñadas para castigar el incumplimiento. En la práctica mexicana se construyen a partir de las reglas generales de la cláusula penal del Código Civil Federal, con sus correlativos en los códigos civiles de cada entidad.

Qué son las arras penales y en qué se diferencian de las penitenciales y confirmatorias

Las arras penales son una cláusula penal de carácter indemnizatorio: no son un pago a cuenta, sino una suma que la parte incumplidora pierde (o que debe devolver duplicada) para resarcir a la contraparte por los daños y perjuicios causados al romperse el negocio. Si no se dice otra cosa en el contrato, la obligación de cumplir sigue viva: la pena no libera de firmar, solo compensa si no se firma.

El problema es que en México la ley no las define con ese nombre; la doctrina y los tribunales las deducen de la cláusula penal general. Por eso conviene distinguirlas bien antes de pactar:

Si lo que buscas es seguridad firme para no quedarte sin tu casa ni sin tu dinero, las penales suelen ser la mejor opción; si lo que quieres es una "puerta de salida" pagando una cantidad, mira las penitenciales.

La pena convencional sustituye a la indemnización de daños y perjuicios salvo pacto en contrario, y el acreedor no puede exigir a la vez el cumplimiento y la pena si no se le reservó expresamente esa facultad.

Requisitos del contrato y documentos que no pueden faltar

Para que las arras penales sean exigibles, el contrato privado debe ser válido y, sobre todo, muy claro en su cláusula penal. La materia civil es estatal: cada entidad federativa tiene su propio Código Civil y, por tanto, su propia numeración; revisa el de tu estado en su periódico oficial.

• Identificación de las partes: nombre completo, RFC (si lo tienen), CURP, domicilio y datos de contacto actualizados.
• Datos del inmueble: dirección, folio real del Registro Público de la Propiedad, medidas y colindancias, gravámenes y adeudos.
• Precio total y forma de pago: monto en pesos mexicanos (MXN), anticipo, saldo y cómo se paga.
• Importe y tipo de arras: cantidad entregada y declaración expresa de que son penales.
• Plazo para escriturar: fecha límite o número de días naturales/hábiles.
• Consecuencias del incumplimiento: qué pasa si falla el comprador y qué pasa si falla el vendedor.
• Firma de ambos (o de sus representantes con poder notarial) y, si se quiere blindar más, ratificación ante notario.

La base federal de la cláusula penal está en los artículos 1840 a 1844 del Código Civil Federal, pero el precepto aplicable al inmueble lo encuentras en el Código Civil de tu estado.

Cuánto se paga de arras y qué otros costos anticipar

No existe un porcentaje obligatorio: las partes pactan libremente. En la práctica inmobiliaria mexicana se mueve entre el 5 % y el 15 % del precio de venta, con el 10 % como cifra más frecuente para inmuebles urbanos. Lo relevante es que la cantidad sea razonable frente al precio total y que se entregue contra un recibo firmado por ambas partes.

Fórmula rápida

• Arras = Precio del inmueble × Porcentaje pactado
• Ejemplo: departamento en Guadalajara a 2.500.000 pesos (MXN) con arras del 10 %:

– 2.500.000 × 0,10 = 250.000 pesos (MXN) de arras. – Si el vendedor incumple, debe devolver 500.000 pesos (MXN); si incumple el comprador, pierde esos 250.000 pesos (MXN).

Además de las arras, anticipa estos costos notariales y registrales aproximados:

• Notaría: entre el 1 % y el 2 % del valor de la operación por concepto de honorarios, más IVA.
• Avalúo: requerido por instituciones financieras si usas crédito; suele cobrarse aparte por un perito valuador.
• Registro Público de la Propiedad: derechos de inscripción que varían según el estado.
• Certificado de libertad de gravamen y certificado de adeudo predial: indispensables antes de firmar.

Cómo y dónde se firma: documento privado o escritura pública

Las arras penales pueden firmarse en un documento privado con fecha cierta, o elevarse a escritura pública ante notario. No es obligatorio ir al notario para las arras, pero sí muy recomendable cuando el monto es alto: el notario da fe pública del acto y dificulta que alguien niegue la firma o las condiciones.

Pasos para firmar correctamente:

1. Revisar la identidad y los documentos del inmueble (escrituras anteriores, gravámenes, predial).
2. Acudir a la notaría seleccionada por el comprador (los honorarios los paga generalmente quien compra).
3. Redactar el contrato con un abogado de confianza y revisarlo en la notaría.
4. Firmar y pagar las arras contra recibo; el notario puede dar fe de la entrega.
5. Guardar al menos dos tantos originales del contrato firmado.

Dónde acudir según la zona:

• CDMX: Colegio de Notarios de la Ciudad de México, donde podrás localizar notarías por alcaldía.
• Estado de México: Colegio de Notarios del Estado de México, con presencia en Toluca, Naucalpan, Ecatepec y Tlalnepantla.
• Jalisco: Colegio de Notarios de Jalisco, en Guadalajara y Zapopan.
• Nuevo León: Colegio de Notarios de Nuevo León, en Monterrey y su zona metropolitana.

Plazos clave y diferencias entre estados

El plazo para escriturar no está fijado por la ley federal: lo acuerdan las partes. En la práctica se maneja entre 30 días naturales y seis meses, con opción a prórroga firmada por anexo. Si el plazo vence y no escrituras (o el vendedor no firma), necesitas notificar el incumplimiento fehacientemente para no perder el derecho a cobrar la pena.

Cómo varían algunos aspectos clave por estado

Si el comprador depende de un crédito hipotecario y el banco lo niega, conviene pactar desde el inicio una condición suspensiva que devuelva las arras íntegramente; de lo contrario, podrías perderlas como si hubieras incumplido tú. La notificación del incumplimiento debe hacerse por escrito, con acuse de recibo y descripción clara del hecho, idealmente a través de un notario que levante un acta o, en su defecto, por correo certificado.

Consulta la jurisprudencia aplicable en el Semanario Judicial de la Federación para ver cómo los tribunales federales y locales han interpretado la cláusula penal en casos recientes.

Preguntas frecuentes sobre arras penales en México