Amparo indirecto contra remate de bien inmueble en México: cuándo procede y cómo promoverlo

El amparo indirecto contra el remate de un bien inmueble en México es la vía constitucional para detener una adjudicación, escrituración o entrega de posesión que consideres ilegal, siempre que la resolución ya sea definitiva conforme a la Ley de Amparo. Procede sin necesidad de agotar recurso ordinario cuando se impugna la última decisión del juez ejecutor, según la regla del art. 107 fracc. IV del mismo ordenamiento, desarrollada por la Primera Sala de la SCJN.

Qué es el amparo indirecto contra el remate y por qué aplica en México

El amparo indirecto es un juicio constitucional federal que cualquier persona puede promover ante un Juzgado de Distrito o un Tribunal Colegiado cuando un acto de autoridad (en este caso, una resolución judicial dentro de un juicio civil, mercantil o fiscal) vulnera sus derechos reconocidos en la Constitución. La Ley de Amparo es reglamentaria de los arts. 103 y 107 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y, desde su reforma de 2013, concentra en su art. 107 las hipótesis de procedencia, entre ellas las que tocan al remate.

La regla concreta está en la fracción IV del art. 107: ahí se establece cuándo el amparo indirecto es el camino correcto contra actos que se ejecutan dentro de un juicio, y la jurisprudencia lo ha interpretado en el sentido de que la resolución "definitiva" en materia de remate es la que cierra el procedimiento y ya no admite recurso ordinario eficaz.

Conviene tener presente que el remate no se da solo en la vía civil: también aparece en el juicio mercantil, en el procedimiento administrativo de ejecución fiscal (regido por el Código Fiscal de la Federación) y, con particularidades, en el juicio laboral. La diferencia entre un juicio federal y uno estatal (civil o mercantil local) cambia al tribunal ante el que se promueve, pero no cambia la procedencia del amparo, que siempre es federal.

Quién puede promoverlo y contra qué resoluciones definitivas procede

Pueden promover el amparo, a grandes rasgos:

• El ejecutado, si considera que la valuación, la convocatoria o la adjudicación lo dejaron en indefensión.
• El tercero dueño del inmueble, cuando el bien rematado no pertenece al deudor original y se le involucra sin su anuencia.
• El acreedor o postor, cuando el remate se aprueba o desaprueba en condiciones que lesionan su derecho a cobrar o su legítima preferencia.
• El deudor, si la adjudicación se otorga en pago y se le priva de un bien sin respetar el orden legal.

La Primera Sala de la SCJN, en la jurisprudencia 1a./J. 13/2016 (10a.), fijó que la resolución definitiva impugnable es, indistintamente, la que ordena otorgar la escritura de adjudicación o la que dispone entregar la posesión de los bienes inmuebles rematados. La tesis 1a./J. 57/2019 (10a.), del 20 de septiembre de 2019, refuerza ese criterio al señalar que, para efectos del amparo indirecto, "la última resolución" es la de escrituración.

En la práctica, estas son las resoluciones que la jurisprudencia reconoce como definitivas:

1. Orden de adjudicación al postor o al acreedor (en pago).
2. Otorgamiento de la escritura pública a favor del adjudicatario.
3. Entrega material de la posesión del inmueble.
4. Aprobación o desaprobación del remate, según los efectos que produzca.

Vicios en la convocatoria y durante el remate que también son impugnables

No todo se resuelve en la adjudicación. Hay actos previos que también son reclamables:

• La convocatoria, cuando incumple los requisitos del código procesal aplicable (publicación, avalúo, postura legal).
• La falta de notificación personal al ejecutado o al tercero dueño.
• El avalúo, si no se ajustó a valor de mercado o se hizo fuera de plazo.
• La admisión de posturas en dinero o en cheque no garantizado.
• El fraude o la colusión entre postores, acreditable con prueba indiciaria.

La regla práctica, derivada de la fracción IV del art. 107 de la Ley de Amparo, es que las violaciones cometidas durante el remate deben hacerse valer al impugnarse la resolución definitiva; las cometidas en la convocatoria pueden atacarse desde su publicación. La tesis VII.2o.C.194 C (10a.), del Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Séptimo Circuito, confirma que, tratándose de adjudicación firme en juicio ordinario mercantil, procede el amparo indirecto sin agotar recurso ordinario previo.

Lo que define la procedencia no es el remate en sí, sino la última resolución que lo cierra: escrituración o entrega de posesión.

Documentos para integrar la demanda de amparo

La integración del expediente debe cuidarse porque cualquier omisión se traduce en prevención o desechamiento. Los anexos indispensables son:

• Copia certificada del acto reclamado (la resolución que ordena la adjudicación, la escrituración o la entrega).
• Constancia de notificación personal o por lista, según el caso.
• Pruebas que acrediten los vicios: avalúo, convocatoria, acta de remate, posturas, peritajes.
• Identificación oficial vigente del quejoso y, en su caso, poder notarial.
• Señalamiento expreso de autoridades responsables (juez ejecutor, secretaría de acuerdos, tercero perjudicado).
• Domicilio para oír y recibir notificaciones.

Si el juicio de origen es estatal, se debe acompañar copia de la legislación procesal local para acreditar la definitividad. Y si se pide suspensión, hay que preparar la garantía desde el escrito inicial, no después.

Cuánto cuesta promover el amparo contra el remate

Los rubros que tienen coste real para el quejoso son:

1. Honorarios del abogado. Varían por ciudad y por la complejidad del expediente; en la Ciudad de México, despachos especializados cotizan el amparo contra remate entre 25.000 pesos (MXN) y 80.000 pesos (MXN), más un porcentaje del 8 % al 15 % del valor del inmueble si el asunto llega a sentencia favorable.
2. Garantía para la suspensión. Puede ser fianza, contrafianza, billete de depósito o hipoteca; el monto lo fija el juez con base en el valor del bien y los daños que pueda causar al tercero.
3. Peritaje para acreditar vicios en el avalúo. Un perito valuador cobra, por su intervención, entre 8.000 pesos (MXN) y 20.000 pesos (MXN), según la entidad.
4. Notificaciones y edictos, si el tercero perjudicado no tiene domicilio conocido.

Ejemplo práctico: si el inmueble se adjudicó en 2.500.000 pesos (MXN), la garantía de suspensión suele fijarse en un rango del 10 % al 20 % de ese monto para cubrir posibles daños al tercero perjudicado; con un 15 %, serían 375.000 pesos (MXN) en billete de depósito, póliza de fianza o hipoteca equivalente. Ese cálculo debes confirmarlo con tu abogado, porque el juez puede ajustarlo caso por caso.

Cómo se promueve y ante qué autoridad federal

La ruta, paso a paso, es esta:

1. Acude con un abogado y revisa la última resolución del juicio de origen (escrituración, entrega de posesión o adjudicación firme) para confirmar la definitividad.
2. Redacta la demanda de amparo indirecto y presenta, junto con ella, la solicitud de suspensión con la garantía correspondiente.
3. Identifica al Juzgado de Distrito o Tribunal Colegiado competente (por territorio y, en su caso, por materia: civil, mercantil o administrativa).
4. Señala como autoridades responsables al juez ejecutor, al secretario de acuerdos y al tercero perjudicado (postor o acreedor adjudicatario).
5. Puedes presentarla de forma presencial en la oficialía de partes del órgano federal o, donde esté habilitado, por el portal electrónico de los Juzgados de Distrito del Poder Judicial de la Federación.
6. Atiende el auto de prevención en un plazo de cinco días hábiles si el juez lo requiere, y la audiencia incidental en la fecha señalada.
7. Espera la sentencia y, en su caso, interpone el recurso de revisión ante el Tribunal Colegiado correspondiente.

El plazo general para promover el amparo indirecto es de quince días hábiles contados a partir del día siguiente al en que surte efectos la notificación del acto reclamado, conforme al art. 17 de la Ley de Amparo. En la práctica forense, este plazo es el que más se pierde, sobre todo cuando el ejecutado cree que aún tiene recursos ordinarios y deja correr el término.

Suspensión del remate: requisitos y errores que la echan abajo

La suspensión es lo que detiene materialmente el remate mientras se resuelve el fondo. Para que procede:

1. La solicitud debe ir expresa en el escrito de demanda, no en un ocuroso posterior.
2. Hay que ofrecer garantía suficiente (fianza, contrafianza, billete de depósito o hipoteca) que cubra los daños y perjuicios al tercero.
3. Debe acreditarse que, de no concederse, se causaría al quejoso un perjuicio de difícil reparación (perder el inmueble).

Los errores que más la echan abajo son: presentar la suspensión fuera de la demanda; ofrecer una garantía menor a la estimada por el juez; no precisar los actos concretos cuya ejecución se pretende suspender; y alegar sólo violaciones procesales que, por su naturaleza, son reparables al final.

Si quieres ganar tiempo real, la suspensión va en el escrito inicial y con garantía líquida.

Un detalle que suele olvidarse: la suspensión, cuando se concede, paraliza la convocatoria y la firma de la escritura, pero no anula los actos ya consumados antes de su otorgamiento. Por eso el momento de pedirla es la diferencia entre conservar el inmueble o pelear por una indemnización.

Preguntas frecuentes sobre el amparo indirecto contra remate de inmuebles