- Qué es: el contrato por el que una persona transmite a otra la propiedad de un bien a cambio de un precio en dinero. Requisitos: capacidad, objeto lícito, consentimiento sin vicios y forma legal.
- Cuánto cuesta formalizar: ISR, IVA, traslado de dominio estatal y honorarios notariales. Dónde se firma: ante Notario Público y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad.
- Aviso al SAT: dentro de los 15 días hábiles siguientes a la operación. [LECTURA] Resumen visual con los cinco datos prácticos que necesitas antes de iniciar una compraventa en México.
Aviso: Este contenido es únicamente informativo y educativo y no constituye asesoría jurídica ni profesional. Aunque procuramos utilizar legislación, jurisprudencia y fuentes oficiales vigentes en México, las normas, criterios, plazos y requisitos pueden cambiar o variar según cada caso y entidad federativa. No tomes decisiones legales, económicas o que puedan afectar tus derechos basándote únicamente en este artículo. Verifica la información relevante en fuentes oficiales como el DOF, Cámara de Diputados, SCJN y la autoridad competente, y consulta a un abogado o profesional calificado cuando tu situación lo requiera. Los ejemplos y cálculos son orientativos y pueden contener errores u omisiones.
Una compraventa bien hecha en México se sostiene sobre cuatro pilares: capacidad de las partes, objeto lícito y determinado, consentimiento sin vicios y la forma que la ley exige según el bien. Si vas a comprar o vender un inmueble, además necesitas pasar por notario, pagar impuestos y registrar la operación. Esta guía te lleva por cada paso, con cifras y referencias a las normas mexicanas que aplican.
Quién puede comprar y vender en México y qué exige la ley para que el acto sea válido
El acto de compraventa en México exige cuatro requisitos de validez, tomados de los arts. 2248 a 2331 del Código Civil Federal:
- Capacidad legal: pueden contratar las personas mayores de edad no incapacitadas judicialmente. Los menores solo pueden vender bienes muebles mediante representante o con autorización judicial, y los inmuebles bajo reglas más estrictas del Código Civil de la entidad.
- Objeto lícito y posible: la cosa debe existir, estar en el comercio y ser determinada o determinable. Quedan fuera los bienes públicos, los derechos personalísimos y las cosas fuera del comercio por mandato legal.
- Consentimiento libre y sin vicios: error, dolo, violencia o lesión pueden anular el contrato si se acreditan ante un juez.
- Forma escrita cuando la ley la exige: para muebles basta el consentimiento (tácito o expreso), aunque por prueba es recomendable otorgarlo por escrito; para inmuebles se requiere escritura pública ante Notario para que la operación sea oponible a terceros.
Los Códigos Civiles son leyes estatales: el del estado donde esté situado el inmueble es el que aplica. Por ejemplo, el Código Civil de la CDMX contiene sus propios artículos sobre compraventa que rigen en la capital, mientras que Jalisco o Nuevo León tienen los suyos.
Documentos que vendedor y comprador deben reunir antes de firmar
La carpeta varía si operas muebles o inmuebles, pero hay un núcleo común. Aquí el desglose:
«Basta un acuerdo de palabra para vender un inmueble.»
La forma legal obligatoria: para inmuebles se exige escritura pública ante Notario para que la operación sea oponible a terceros.
VS
Identidad y datos fiscales de las partes
- Identificación oficial vigente (INE/IFE o pasaporte).
- CURP y RFC de ambos.
- Comprobante de domicilio reciente (menos de 3 meses).
- Acta de matrimonio con régimen patrimonial (sociedad conyugal, separación de bienes o capitulaciones), porque de ese régimen depende quién debe firmar la escritura.
Documentos del bien inmueble
- Escritura anterior que acredite la propiedad del vendedor.
- Certificado de libertad de gravamen expedido por el Registro Público de la Propiedad estatal.
- Certificado de no adeudo predial y de servicios (agua, luz).
- Constancia de situación fiscal del inmueble ante el SAT.
- Avalúo comercial vigente (lo piden bancos y algunos notarios).
- Si el inmueble tiene crédito Infonavit o Fovissste, el aviso correspondiente al organismo y la carta de autorización de venta.
Para muebles de alto valor (vehículos, maquinaria) se pide factura original, comprobante de tenencia pagada y, en su caso, el contrato de reserva de dominio inscrito en el Registro Público de Comercio.
Cláusulas clave que no pueden faltar en el contrato
Toda compraventa, sea de muebles o inmuebles, debe dejar por escrito al menos estas estipulaciones. La siguiente tabla resume su función y por qué importan:
| Cláusula | Qué regula | Por qué es clave |
|---|---|---|
| Precio cierto y forma de pago | Monto total, moneda (MXN), calendario y medio de pago | Sin precio real, determinado o determinable, el contrato es nulo |
| Entrega | Fecha, lugar y condiciones en que se transmite la posesión | Define cuándo corre el riesgo de la cosa |
| Saneamiento por evicción | Garantía del vendedor si un tercero reclama mejor derecho | Es obligación legal; puede renunciarse solo en ciertos casos |
| Saneamiento por vicios ocultos | Defectos no aparentes que vuelven la cosa impropia para su uso | Plazo de 6 meses para muebles y 1 año para inmuebles, salvo pacto en contrario |
| Reserva de dominio | Vendedor conserva la propiedad hasta el pago total | Muy usada en vehículos y ventas en abonos |
| Cláusula penal moratoria | Intereses por retraso en el pago | Debe ser razonable para que un juez no la reduzca |
| Jurisdicción y competencia | Tribunal ante el que se resuelven disputas | Aclara si será un juzgado local o un Tribunal Laboral, según la materia |
Obligación legal del vendedor de responder si la cosa tiene defectos ocultos o si un tercero reclama mejor derecho sobre ella. No es una simple promesa: el comprador puede exigir rescisión, rebaja del precio o indemnización.
Cláusula que permite al vendedor conservar la propiedad del bien hasta que el comprador pague el total. No equivale a una venta a plazos sin más: requiere pacto expreso y, en su caso, inscripción registral.
Saneamiento: obligación legal del vendedor de responder si la cosa tiene defectos ocultos o si un tercero reclama mejor derecho sobre ella. El comprador puede pedir la rescisión, una rebaja del precio o la indemnización de daños y perjuicios.
Cuánto cuesta formalizar la compraventa en México
El costo total de formalizar una compraventa inmobiliaria se integra con cuatro partidas. Los montos exactos dependen del estado y del valor del inmueble, pero la fórmula general es esta:
- ISR por enajenación: lo calcula el SAT con base en la ganancia (diferencia entre precio de venta y valor de adquisición actualizado). Existe exención cuando se trata de casa habitación y el vendedor reinvierte en otra casa habitación, conforme a las reglas de la Ley del Impuesto Sobre la Renta vigente en el SAT.
- IVA: las enajenaciones de inmuebles siguen reglas especiales en los arts. 9 y 20 de la Ley del IVA; la tasa es 0% o 16% según el acto, con exención cuando se trate de habitación usada.
- Impuesto estatal de traslado de dominio: varía por entidad federativa. La tasa típica ronda entre el 1% y el 4% del valor de operación o del valor catastral, el que sea mayor. Se paga ante la Secretaría de Finanzas o Hacienda estatal correspondiente.
- Derechos registrales y honorarios notariales: los fija el arancel del Colegio de Notarios o la Ley de Hacienda de cada estado.
Supongamos un inmueble con valor de operación de 2.500.000 pesos (MXN) en un estado donde el traslado de dominio sea del 3%, derechos registrales 6.000 pesos (MXN) y honorarios notariales 25.000 pesos (MXN). El reparto aproximado del costo de formalización, sin contar ISR ni IVA, quedaría así: traslado de dominio 75.000 pesos (MXN, 71%), honorarios notariales 25.000 pesos (MXN, 24%) y derechos registrales 6.000 pesos (MXN, 5%).
El ISR y el IVA dependen de la ganancia y del tipo de operación; revisa las reglas vigentes en el SAT antes de calcular.
Cómo formalizar el acto paso a paso y ante qué organismos
- Revisión documental: vendedor y comprador cotejan identificaciones, escrituras, certificados de libertad de gravamen y no adeudos. Plazo: 3 a 7 días hábiles.
- Firma de escritura pública ante Notario: el Notario revisa la documentación, asesora sobre el régimen matrimonial y redacta la escritura. Plazo: 1 día hábil con cita previa.
- Pago del impuesto de traslado de dominio: se realiza en la Secretaría de Finanzas o Hacienda del estado. Plazo: el mismo día o los 3 días hábiles posteriores a la firma.
- Inscripción en el Registro Público de la Propiedad de la entidad: el Notario envía la escritura para su registro, que da publicidad frente a terceros. Plazo: 15 a 30 días hábiles, según la entidad.
- Aviso de enajenación al SAT: lo presenta el Notario o fedatario público a través del portal del SAT en línea. Plazo: dentro de los 15 días hábiles siguientes a la operación.
El error más caro es firmar una compraventa inmobiliaria en documento privado sin notario: frente a terceros ese contrato no existe, y el comprador queda sin protección registral.
En 2024, el valor de la UMA publicado por el INEGI es de 108,57 pesos (MXN) diarios; muchos topes y multas en leyes federales se expresan en UMA.
Riesgo de firmar sin notario: alto. Sin escritura pública ni inscripción registral, una segunda venta o un embargo del inmueble deja al comprador original sin defensa legal.
La Constitución reconoce en su art. 27 la propiedad privada y en el art. 121 la validez de los actos jurídicos celebrados conforme a las leyes del estado donde se otorguen, principio base de que cada entidad federativa rija los actos sobre inmuebles situés en su territorio.
Fecha límite clave: el aviso de enajenación al SAT debe presentarse dentro de los 15 días hábiles posteriores a la firma de la escritura; pasarse de ese plazo genera actualizaciones y recargos.
Preguntas frecuentes sobre el acto de compraventa
1. ¿Qué es un acto de compraventa y qué elementos lo hacen válido en México?
Es el contrato por el cual una persona (vendedor) transfiere la propiedad de un bien a otra (comprador) a cambio de un precio cierto y en dinero, conforme al artículo 2248 del Código Civil Federal. Para que sea válido se requieren consentimiento, objeto lícito y precio; tratándose de inmuebles, además debe constar en escritura pública e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad para que surta efectos frente a terceros (artículo 2249).
2. ¿Qué establece el artículo 1504 del Código Civil sobre la compraventa?
El artículo 1504 del Código Civil (federal o local, según la entidad) señala que la compraventa es un contrato por el cual una parte se obliga a entregar una cosa y la otra a pagar por ella un precio cierto y en dinero. En el Código Civil Federal la definición equivalente se ubica en el artículo 2248, pues la numerología cambia entre estados; revisa siempre el numeral vigente en tu entidad (por ejemplo, CDMX y Estado de México conservan el texto clásico).
Fuentes
- Ferrer-bonsomsElementos del contrato de compraventa – Ferrer-Bonsoms & Sanjurjoconsultado el 08/08/2026
- Inmuebles24Elementos necesarios en un contrato de compraventa de inmueblesconsultado el 08/08/2026