- Qué es: la venta formal de un inmueble ante notario con escritura pública.
- Cuánto cuesta: entre 5% y 10% del precio de venta entre impuestos y arancel.
- Cómo se hace: promesa, documentos, firma notarial e inscripción registral.
Aviso: Este contenido es únicamente informativo y educativo y no constituye asesoría jurídica ni profesional. Aunque procuramos utilizar legislación, jurisprudencia y fuentes oficiales vigentes en México, las normas, criterios, plazos y requisitos pueden cambiar o variar según cada caso y entidad federativa. No tomes decisiones legales, económicas o que puedan afectar tus derechos basándote únicamente en este artículo. Verifica la información relevante en fuentes oficiales como el DOF, Cámara de Diputados, SCJN y la autoridad competente, y consulta a un abogado o profesional calificado cuando tu situación lo requiera. Los ejemplos y cálculos son orientativos y pueden contener errores u omisiones.
Vender una casa o departamento en México es un acto jurídico que debe celebrarse en escritura pública ante notario para que la transmisión quede oponible frente a terceros. El contrato se firma, el notario calcula y paga los impuestos, y luego inscribe el testimonio en el Registro Público de la Propiedad de la entidad.
Quiénes intervienen y qué requisitos deben cumplir
La compraventa de inmuebles es un contrato regulado por el Código Civil Federal y, en lo no previsto, por los códigos civiles de cada estado. En la Ciudad de México se complementa con la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el entonces Distrito Federal.
Documento auténtico otorgado ante notario que da fe del acto de compraventa del inmueble. No es un contrato privado ni una simple promesa de compraventa.
Todo el tiempo trabajado en la empresa, incluidos los contratos encadenados sin interrupción real. No cuenta solo tu último contrato.
Partes obligadas: vendedor, comprador y notario
- Vendedor: persona física o moral con capacidad legal para disponer del inmueble. Debe acreditar propiedad con escritura inscrita y, si está casado bajo sociedad conyugal, contar con la comparecencia del cónyuge.
- Comprador: persona con identificación oficial vigente, CURP y, en su caso, RFC para facturar.
- Notario: fedatario público con patente vigente en la entidad donde se firma la escritura; el Colegio de Notarios de cada estado valida su habilitación.
Agentes inmobiliarios: cuándo requieren licencia
Solo en la Ciudad de México la Ley de Prestación de Servicios Inmobiliarios del Distrito Federal exige licencia e inscripción en el padrón oficial desde agosto de 2012. En entidades como Estado de México, Jalisco o Nuevo León la exigencia cambia, por lo que conviene revisar la legislación local antes de contratar.
Verifica en el portal de Profeco si el agente inmobiliario con el que trates aparece en su padrón vigente; en CDMX la licencia es obligatoria desde 2012.
Documentos que se deben reunir antes de la escritura
La documentación se divide en tres bloques: del vendedor, del inmueble y del comprador. Algunas boletas y constancias las exige la autoridad local, no la federal.
Del vendedor y del inmueble
| Documento | Para qué sirve |
|---|---|
| Escritura inscrita en el Registro Público | Acredita la propiedad |
| Acta de matrimonio (si aplica) | El cónyuge debe comparecer si el bien es social |
| Boletas de predial y agua pagadas (últimos 5 años) | Comprueba ausencia de adeudos |
| Recibos de luz o teléfono (últimos 2 años) | Confirma posesión y uso |
| Constancia de no gravamen | Verifica libertad de embargos o hipotecas |
| Reglamento y constancia de no adeudos (condominio) | Solo régimen condominal |
Del comprador
- Identificación oficial vigente (INE/IFE o pasaporte).
- CURP y RFC si requiere factura.
- Comprobante de domicilio reciente.
- Datos de contacto para el testimonio notarial.
Cuánto cuesta formalizar la venta
El costo total suma impuestos, arancel notarial, avalúo, derechos registrales y, en su caso, comisión inmobiliaria. A continuación un ejemplo con cifras realistas en pesos mexicanos (MXN).
Impuestos y derechos: ISR e ISAI
El ISR grava la ganancia del vendedor, mientras que el ISAI —local o municipal— grava la transmisión del inmueble. Sus tasas cambian por entidad, por lo que conviene revisar la ley fiscal de tu estado.
El ISR por enajenación se calcula restando al precio de venta el valor de adquisición actualizado y los gastos notariales; la tasa se aplica según la Ley del ISR. precio de venta menos valor de adquisición actualizado y gastos notariales años de tenencia.
620.000 MXN × tasa = 93.000 MXN aproximados de ISR.
Fórmula ISR: base = precio de venta menos valor de adquisición actualizado menos gastos notariales. La tasa se aplica según la Ley del ISR. Ejemplo: venta en 2.500.000 MXN, adquisición en 1.800.000 MXN, gastos 80.000 MXN → base 620.000 MXN, ISR aproximado 93.000 MXN (tasa marginal vigente).
Fórmula ISAI: base = valor catastral o de avalúo. CDMX aplica entre 0.5% y 4.5% según rango de valor; Estado de México usa tarifa progresiva del 0.3% al 4.5%.
Arancel notarial, avalúo y comisión inmobiliaria
| Concepto | Rango habitual (MXN) |
|---|---|
| Avalúo comercial | 4.000–8.000 |
| Gestoría notarial | 5.000–15.000 |
| Arancel de escrituración | 1–2% del valor de operación |
| Derechos de inscripción registral | 2.000–6.000 |
| Comisión inmobiliaria | 5%–6% del precio de venta |
Para el entonces Distrito Federal el arancel notarial se ubica en el orden de la sexta parte del pago total hecho al notario, según el Colegio de Notarios del DF (tel. 5511-1819). Para otras ciudades, la Asociación Nacional del Notariado Mexicano ofrece directorio por estados y teléfonos (0155) 5514-6058 y 5525-6452.
Cómo cambian los costos según la entidad
| Entidad | Tasa ISAI | Arancel notarial referencial | Derechos registrales |
|---|---|---|---|
| CDMX | 0.5%–4.5% | 1–2% del valor | 2.000–5.000 MXN |
| Estado de México | 0.3%–4.5% | 1–1.8% del valor | 3.000–6.000 MXN |
| Jalisco | 0.2%–3.5% | 1–2% del valor | 2.500–5.500 MXN |
| Nuevo León | 0.1%–3.0% | 1–1.5% del valor | 2.000–4.500 MXN |
Antes de calcular el total, revisa la ley fiscal local y consulta al Colegio de Notarios de tu entidad.
Cómo se formaliza la venta paso a paso ante notario
El camino va de la promesa de compraventa a la inscripción registral, siempre en modalidad presencial ante fedatario público.
Antes de la escritura: promesa, anticipo y revisión documental
- Firma de promesa de compraventa con plazo para escriturar.
- Entrega de anticipo o enganche (suele ser 10%–30% del precio).
- Verificación documental por el notario: títulos, gravámenes, adeudos.
- Solicitud de constancias de no gravamen y no adeudo en Registro Público y tesorería local.
Firma de la escritura e inscripción en el Registro Público
- Día de la firma: vendedor, comprador, cónyuges si aplica, dos testigos e identificación vigente.
- El notario calcula y paga ISR e ISAI ante el SAT y la tesorería local.
- Se expide el testimonio notarial.
- El notario inscribe la escritura en el Registro Público de la Propiedad de la entidad; el proceso de inscripción puede tardar entre 15 y 60 días hábiles según la carga registral.
Plazos clave del proceso
- Elaboración y firma de la escritura: entre 30 y 45 días posteriores al inicio del trámite.
- Pago del ISAI: debe cubrirse antes de la firma, ante la tesorería local.
- Inscripción registral: posterior a la firma, con plazo variable según la entidad.
«Profeco interviene si el comprador no paga.»
La vía es judicial: el afectado debe contratar abogado y demandar ante el Tribunal Superior de Justicia Estatal o el competente en CDMX.
VS
Mito: «Profeco interviene si el comprador no paga.» Realidad: Profeco no actúa entre particulares; el afectado debe contratar abogado y demandar ante el Tribunal Superior de Justicia Estatal o el Tribunal competente en la Ciudad de México.
Rebasar el plazo pactado en la promesa sin firmar escritura puede generar intereses, nulidad de la promesa o problemas de oponibilidad frente a terceros. La pena convencional suele pactarse entre el 10% y el 20% del valor de la propiedad.
La documentación completa, el pago puntual de impuestos y la inscripción registral son los tres pilares que vuelven oponible tu venta frente a cualquier tercero. Cualquier omisión —adeudo de predial, condominio o gravamen oculto— puede revertir la operación incluso meses después de firmada la escritura.
Preguntas frecuentes sobre la venta de inmuebles
1. ¿Cómo se hace la venta de una casa o departamento en México?
Primero se firma una oferta de compra y se paga un anticipo (normalmente entre el 10 % y el 30 % del precio). Después se firma la escritura pública ante notario, se paga el ISR por enajenación, el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) local y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad para que la operación quede a nombre del comprador.
2. ¿Qué es una compraventa de un inmueble?
Es un contrato por el cual una persona (vendedor) transmite la propiedad de un bien raíz a otra (comprador) a cambio de un precio en dinero, regulado por los artículos 2248 a 2314 del Código Civil Federal. Para que sea oponible frente a terceros debe constar en escritura pública otorgada ante notario e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.
Fuentes
- ColegiodenotariosedomexCompraventa de Inmueblesconsultado el 08/08/2026
- GobCómo vender tu casa o departamento – Gob MXconsultado el 08/08/2026
- Mudafy¿Qué es un contrato de compraventa de Inmuebles? – Mudafyconsultado el 08/08/2026