Acto de venta de una casa en México: requisitos, pasos y cómo formalizarlo ante notario

Vender una casa en México es un trámite con capítulos claros: acreditar la propiedad, juntar papeles, fijar precio, escriturar ante notario, pagar impuestos y registrar el testimonio en el Registro Público de la Propiedad. La Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco) calcula entre 30 y 45 días para llegar a la escritura tras aceptar la oferta, y advierte que las promesas sin notario suelen acabar en juicios largos. Abajo vas a encontrar la ruta concreta, los papeles que pide el notario y los costos que no se le pueden escapar ni a quien vende ni a quien compra.

Requisitos para vender una casa en México: ser propietario legítimo y tener la documentación en regla

Quien firma la escritura debe estar legitimado para hacerlo. La ley mexicana exige que sea el dueño registral, inscrito en el Registro Público de la Propiedad de la entidad correspondiente, y que el inmueble esté libre de litigio. Estos son los candados que el notario revisa antes de cualquier firma:

• Propietario único: debe aparecer como titular en la escritura inscrita y coincidir con su identificación oficial vigente (INE o pasaporte).
• Copropietarios: todos deben firmar; si alguno no puede, requiere poder notarial con facultades especiales para actos de dominio, otorgado ante notario mexicano.
• Bien mancomunado (sociedad conyugal): además de la escritura, se presenta el acta de matrimonio; si hubo divorcio, la resolución judicial que adjudica el inmueble al vendedor.
• Representante legal: cuando el dueño está ausente, enfermo o falleció, se necesita poder notarial o, en su caso, autorización judicial de venta (albacea, tutor o representante de sucesión).

Profeco recomienda verificar la identidad y la capacidad legal del vendedor antes de cualquier anticipo, y huir de contratos privados sin asesoría notarial: si surge un problema entre particulares, Profeco no puede intervenir y el afectado debe contratar abogado y demandar ante el Tribunal Superior de Justicia de su estado.

Documentos obligatorios para formalizar la venta de una casa

El notario pide una carpeta cerrada de papeles. La siguiente tabla resume el expediente típico con los plazos concretos que señala Profeco y los que añade el Consejo del Colegio de Notarios del Distrito Federal:

Cuida que todas las copias coincidan con los originales: el notario las coteja una por una antes de levantar el instrumento. Cualquier inconsistencia entre nombres, RFC o superficies del Certificado de Libertad de Gravamen y la escritura obliga a aclarar antes de escriturar.

Cuánto cuesta vender una casa: impuestos, honorarios notariales y gastos de escrituración

La operación tiene cuatro bloques de gasto: impuestos, honorarios del notario, avalúo y derechos registrales, y la posible comisión del agente inmobiliario. Las cifras exactas las fija la ley de cada estado y el Arancel notarial local, pero el reparto se mueve siempre dentro de estas proporciones que Profeco maneja como referencia:

Ejemplo con cifras redondas

Imagina una casa en Guadalajara que se vende en 3.500.000 pesos (MXN) y no se contrata agente inmobiliario. Desglose aproximado:

1. ISR por ganancia real: depende de cuándo se adquirió y del valor fiscal; si la ganancia gravable es de 1.000.000 pesos (MXN), aplicando la tarifa del régimen correspondiente puede rondar entre 70.000 y 170.000 pesos (MXN) según deducciones y actualizaciones. La cifra exacta la determina el notario con las reglas fiscales federales.
2. Traslado de dominio Jalisco: la tarifa estatal suele moverse en una banda del 2% al 5% del valor de operación; con un avalúo de 3.500.000 pesos (MXN) el monto estaría entre 70.000 y 175.000 pesos (MXN).
3. Avalúo comercial: entre 3.500 y 10.500 pesos (MXN).
4. Honorarios notariales: tramo medio del Arancel de Jalisco; para operaciones de varios millones suelen ir de 35.000 a 70.000 pesos (MXN).
5. Derechos registrales: monto fijo más variable por estado, no suele pasar de 6.000 pesos (MXN).

En el ejemplo, sin Inmobiliaria, la operación puede oscilar entre 180.000 y 430.000 pesos (MXN) según la ganancia real y la tarifa local del traslado de dominio.

Cómo formalizar la venta de una casa ante notario paso a paso

La ruta varía por estado, pero el guion se repite. Estos son los pasos que el Colegio de Notarios y Profeco consideran completos:

1. Elegir notario. Cualquiera de los que aparecen en el padrón del Colegio de Notarios del estado donde está la casa. Puedes consultarlo en el directorio nacional del notariado. En CDMX, además, los agentes inmobiliarios deben contar con licencia de operación vigente bajo la Ley de Prestación de Servicios Inmobiliarios del Distrito Federal.
2. Revisar la documentación. El notario coteja escrituras, identifica a las partes, pide el Certificado de Libertad de Gravamen y verifica que no existan adeudos de predial, agua o cuotas condominales.
3. Fijar precio y aceptar oferta. Puedes basarte en un avalúo de perito o en un estudio comparativo de mercado con precios de los últimos seis meses de inmuebles similares.
4. Firmar promesa o contrato de compraventa con arras. Mejor hacerlo ante el mismo notario, aunque la promesa sea privada. Aquí se pacta la fecha de escrituración, el monto de la seña y la forma de pago.
5. Otorgar la escritura pública. Comprador y vendedor comparecen ante el notario, se firma la escritura y el notario calcula, retiene y paga los impuestos federales y locales.
6. Pagar impuestos. El ISR, el traslado de dominio y, en su caso, el IVA, enterados por el notario ante el SAT y la tesorería estatal.
7. Inscribir el testimonio en el Registro Público de la Propiedad. Solo la inscripción transmite la propiedad frente a terceros. El propio notario realiza el trámite.
8. Entregar la posesión. Una vez firmada la escritura y registradas las llaves, la casa cambia de manos. Si hay inquilinos, el comprador asume el contrato de arrendamiento.

Plazos clave del acto de venta que se pueden vencer

Hay tres ventanas que se vencen y pueden arruinar la operación:

• Escrituración: Profeco estima de 30 a 45 días desde la aceptación de la oferta. Pasarse no anula la venta, pero abre la puerta a exigir cumplimiento forzoso o la devolución de la seña, según lo pactado.
• Desocupación: si no se fijó plazo, el comprador puede exigir la posesión en un plazo razonable que suele ser de 30 días. Conviene dejarlo por escrito para evitar juicios de desahucio entre particulares.
• Certificado de Libertad de Gravamen: su antigüedad no debe rebasar los 20 años. Si vence entre la firma y la escritura, hay que pedir uno nuevo antes de la protocolización.

El cálculo más delicado es el ISR por enajenación: se aplica a la ganancia real, que es el precio de venta menos el valor fiscal del inmueble actualizado. Si la casa se compró hace más de cinco años, procede la exención por ganancia de hasta 3 millones de UDIS conforme al régimen de la Ley del ISR; el notario lo corrobora con la fecha de adquisición del título. Vencido cualquiera de los tres plazos anteriores, el camino pasa por el Tribunal Superior de Justicia de la entidad o por la instancia administrativa que corresponda, no por Profeco.