Arras en derecho mexicano: tipos, validez y qué pasa si te arrepientes

¿A quién le toca y qué requisitos debe cumplir cada parte?

Las arras son un acuerdo privado en el que comprador y vendedor se comprometen a cerrar una futura compraventa —casi siempre de un bien inmueble— mediante una entrega de dinero que sirve como anticipo y como muestra de seriedad. En México no existe una ley federal que las regule de forma expresa, así que sus efectos nacen de lo que las partes pactan, de las reglas generales de los contratos y, en lo que no se haya acordado, del Código Civil Federal y del Código Civil del estado donde se firma.

¿Quién puede firmar?

• Comprador y vendedor con capacidad jurídica (mayores de 18 años, en pleno uso de sus derechos).
• Personas morales (empresas, sociedades) acreditándolo con poder notarial del representante.
• En matrimonio o sociedad conyugal, ambos cónyuges deben firmar para que el inmueble quede bien afectado al patrimonio común.

Sobre el bien, la compraventa debe recaer sobre un inmueble determinado o determinable (departamento, casa, terreno, local). Si se trata de cosa futura, el artículo 2309 del Código Civil Federal lo califica como contrato aleatorio y el comprador asume el riesgo de que no llegue a existir; una lógica parecida se aplica a la compra de esperanza bajo los artículos 2792 y 2793 del Código Civil Federal, que regulan la adquisición de frutos esperados.

¿Qué documentos hay que reunir antes de firmar el contrato de arras?

Antes de poner una fecha y entregar un peso, conviene tener el expediente cerrado. Te dejo una lista mínima de papeles que pedirás si eres persona física, y las variantes si interviene una persona moral o un representante con poder.

• Identificación oficial vigente (INE/IFE o pasaporte) de comprador y vendedor; CURP para acreditar el Registro Nacional de Población.
• Comprobante de domicilio reciente (agua, luz, predial) para notificaciones.
• Acta de matrimonio o capitulaciones si hay sociedad conyugal.
• RFC de ambas partes (la compraventa posterior obliga a facturar al SAT).
• Constancia de situación fiscal del vendedor emitida por el SAT.
• Escritura pública del inmueble inscrita en el Registro Público de la Propiedad estatal.
• Boleta predial y comprobante de pago del impuesto predial al corriente.
• Constancia de no adeudo de servicios (agua, mantenimiento, condomínio si aplica).
• Certificado de libertad de gravamen reciente (libre de hipotecas, embargos o juicios).

Si una de las partes es persona moral, sustituye identificación y RFC por acta constitutiva, RFC de la empresa, poder notarial del representante y acta de asamblea que autorice la operación, todo actualizado. Los poderes deben estar inscritos en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio que corresponda, según el estado.

¿Cómo se calcula la cantidad entregada como arras y qué gastos adicionales genera?

La cantidad entregada como arras depende de la negociación, pero la práctica mexicana oscila entre el 5 % y el 20 % del precio pactado. Sobre un departamento en CDMX de 3.500.000 pesos mexicanos, eso sitúa el anticipo entre 175.000 y 700.000 pesos mexicanos. No hay porcentaje obligatorio: lo relevante es dejarlo escrito y que las partes firmen.

Fórmula y gastos

Para calcular tu anticipo, usa esta regla simple:

Arras = Precio del inmueble × Porcentaje pactado

Ejemplo numérico: precio 4.000.000 de pesos mexicanos (MXN) × 10 % = 400.000 pesos (MXN) de arras. Si a última hora quieres ajustar al alza para "asegurar" la operación, recuerda que ese dinero sale de tu bolsillo y se imputará al precio total en la escritura, o se devolverá (o se perderá) según el tipo de arras que firmaste.

Gastos adicionales que sobrevienen en casi cualquier estado:

• Honorarios del notario público: se calculan sobre el precio de la operación y varían por estado; suelen moverse entre el 0,5 % y el 1,5 % del valor del inmueble.
• Impuesto sobre Traslación de Dominio (conocido como ISAI o impuesto por adquisición de inmuebles): aplica a nivel estatal y suele ir del 2 % al 5 % del valor catastral o de operación, el mayor. En CDMX ronda el 5 %; en Jalisco el 2 %; en Nuevo León el 3 %; en Estado de México oscila entre el 2 % y el 3,5 % según municipio.
• Gastos registrales en el Registro Público de la Propiedad estatal.
• Avalúo comercial cuando la institución financiera lo exige.
• Honorarios del intermediario inmobiliario si lo hubo, normalmente entre el 3 % y el 5 % más IVA.

Antes de firmar, pide al notario una cotización detallada por escrito para no llevarte sorpresas.

¿Dónde y cómo se firma el contrato de arras en México?

El contrato de arras se firma entre particulares con las firmas autógrafas de comprador y vendedor, y el documento sirve como prueba del consentimiento. Aun así, lo más recomendable es ratificar las firmas ante notaría pública, porque eso facilita la ejecución forzosa si una parte se echa para atrás y la otra decide demandar para que se cumpla lo pactado.

Pasos del trámite

1. Acudir al notario público del estado donde está el inmueble (la competencia civil es estatal). En CDMX el colegio de notarios agrupa las notarías por alcaldía; en Estado de México, Jalisco y Nuevo León hay Colegios o Barras de Notarios que asignan número.
2. Llevar identificaciones, poderes (si代表人) y datos del inmueble.
3. Revisar el clausulado con el notario: tipo de arras, plazo para firmar escritura, penalidades y distribución de gastos.
4. Firmar el contrato y, en su caso, ratificar firmas; el notario agrega su fe y, según la legislación estatal, lo inserta en su libro de protocolo o como póliza.
5. Entregar el anticipo mediante transferencia bancaria con referencia clara o cheque nominativo; evita efectivo sin recibo.

En cada entidad el órgano competente es distinto: en CDMX y Estado de México se acude a notarías de la Ciudad de México o del municipio mexiquense donde se ubica el inmueble; en Jalisco a notarías jaliscienses con sede en el municipio del bien; en Nuevo León a notarios del estado. Si las partes residen en entidades distintas, el contrato surte efectos conforme al Código Civil del estado donde se ubica el inmueble y, en lo supletorio, al Código Civil Federal.

¿Qué tipos de arras existen en México y qué consecuencias tiene cada uno?

El Código Civil Federal no tiene un capítulo propio de arras, así que los efectos —perder el anticipo, devolverlo doblado o imputarlo al precio— dependen de lo que las partes hayan escrito en el contrato. La doctrina civil, con raíces en el derecho romano y en códigos como el peruano, maneja tres categorías.

Cuidado: como el Código Civil Federal no regula las arras de manera autónoma, los efectos automáticos del "doble" sólo aplican si las partes lo pactaron por escrito. A falta de pacto, la cuantificación de daños y perjuicios se rige por las reglas generales de obligaciones y, en lo supletorio, por el Código Civil estatal aplicable.

Arras confirmatorias

Ejemplo: Karla vende un departamento en Guadalajara por 2.800.000 pesos (MXN) y recibe 280.000 pesos (MXN) de arras confirmatorias. Si el comprador firma la escritura, esos 280.000 se restan del precio. Si el comprador desaparece, Karla puede exigirle judicialmente que firme la escritura o que la indemnice.

Arras penales o de cumplimiento

Ejemplo: Luis compra un terreno en Monterrey por 1.500.000 pesos (MXN) y entrega 150.000 pesos (MXN) de arras penales. Si el vendedor cancela sin causa, Luis recupera 300.000 pesos (MXN) si el contrato así lo dice; en caso contrario, recupera 150.000 más indemnización por daños y perjuicios.

Arras de retractación o penitenciales

Ejemplo: Andrea entrega 200.000 pesos (MXN) de arras penitenciales por una casa en Querétaro valuada en 2.000.000 de pesos (MXN). Si se arrepiente, pierde esos 200.000 pesos (MXN); si el vendedor se echa para atrás, debe devolverle 400.000 pesos (MXN).

Preguntas frecuentes sobre las arras en México