Arras para comprar piso en México: qué son, cuánto dejar y cómo protegerte antes de firmar

Cuando firmas unas arras estás adelantando una parte del precio para que el vendedor retire el departamento del mercado y nadie más lo compre mientras tú resuelves tu crédito o tu mudanza. No es un trámite obligatorio, pero sí muy común: si no firmas algo, basta con que llegue un comprador con efectivo para que te quedes sin la casa. Aquí te cuento qué revisar antes de poner tu dinero, qué documentos pedir, cuánto se suele dejar, qué tipos de arras existen en México y qué cláusulas te salvan si algo se tuerce.

A quién le toca firmar arras y qué revisar antes de hacerlo

Comprador y vendedor firman en igualdad de condiciones, cada uno con sus propios pendientes. Antes de sentarte a la mesa conviene que ambos hagan su parte de tarea.

Comprador:

• Tener claras las condiciones de tu crédito hipotecario (precio máximo, monto que te prestan, enganche propio y plazo).
• Confirmar que tu ingreso comprobable alcanza la cuota, sobre todo si vas por Infonavit, Fovissste o un banco.
• Llevar identificación oficial vigente (INE/IFE o pasaporte) y comprobante de domicilio reciente.
• Verificar que la propiedad coincide con la oferta: metros, número de recámaras, estacionamientos, superficie exacta.

Vendedor:

• Acreditar la propiedad con la copia certificada de la escritura inscrita en el Registro Público.
• Mostrar el certificado de libertad de gravamen (sin hipotecas, embargos o juicios).
• Tener al día el pago del predial y de los servicios.
• Si actúa por medio de un representante, exhibir el poder notarial que lo faculte para vender.

Una revisión a tiempo ahorra meses. Si algo no cuadra —un gravamen oculto, diferencias de superficie o adeudos de predial— es mejor renegociar el precio o cancelar antes de mover dinero.

Documentos a reunir para el contrato de arras y para la futura escritura

Los papeles que se piden para el contrato de arras son los mismos que te van a pedir después en la notaría. Adelantarlos desde el principio evita sorpresas.

1. Identificación oficial vigente de las dos partes (INE/IFE o pasaporte) y CURP.
2. RFC del vendedor (necesario para temas fiscales, no para firmar las arras).
3. Comprobante de domicilio no mayor a tres meses, a nombre de cada parte.
4. Copia certificada de la escritura del vendedor, con datos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
5. Certificado de libertad de gravamen, expedido por el Registro Público.
6. Boleta predial y último recibo de agua al corriente.
7. Constancia de no adeudo de cuotas condominales (si aplica).
8. Avalúo comercial vigente del inmueble.
9. Carta de preaprobación del crédito hipotecario, si el comprador va a financiar.
10. Poder notarial, cuando alguna parte actúe por representante.

Para la futura escritura, además, se sumarán: la constancia de situación fiscal del vendedor, el comprobante de pago del ISR por enajenación y, en su caso, el comprobante del ISAI (impuesto sobre adquisición de inmuebles) a cargo del comprador.

Cuánto se deja de señal y cómo se calcula sobre el precio

En México no hay una ley que fije un porcentaje obligatorio: el monto lo acuerdan las partes. La práctica que repiten los bancos y las inmobiliarias en sus guías internas (la referencia más usada en habla hispana es la del contrato de arras de BBVA) habla de dejar entre el 5% y el 15% del precio, con el 10% como el punto más común.

La fórmula para calcular tu señal es directa:

Arras = precio del inmueble × porcentaje pactado

Ejemplo resuelto con cifras en pesos mexicanos: si el departamento cuesta 2.500.000 MXN y acuerdas un 10% de arras, el anticipo será:

• 2.500.000 MXN × 10% = 250.000 MXN
• En la escritura, esos 250.000 MXN se descuentan del precio final, por lo que solo faltaría pagar 2.250.000 MXN.

Factores que mueven ese porcentaje:

• Tu solidez financiera: si llevas crédito preaprobado, puedes ofrecer el rango bajo (5–7%).
• El tiempo que falta para firmar la escritura: cuanto más largo, mayor suele ser la señal.
• El estado de conservación y la antigüedad del inmueble.
• Las condiciones del mercado local, en CDMX, Guadalajara o Monterrey las reglas las marca la zona, no la ley federal.

No confundas arras con enganche. El enganche es lo que destinas al crédito; las arras son un anticipo que se imputa al precio y que se pierde o se devuelve según lo que pase antes de la firma.

Tipos de arras en México, qué pasa si una parte incumple y marco legal

La materia de contratos es estatal en México: cada entidad federativa regula las arras en su Código Civil. El Código Civil Federal solo aplica supletoriamente. En estados como la CDMX o Jalisco se recogen las tres modalidades siguientes; en otros el nombre cambia pero el efecto es similar.

Marco legal por entidad (algunas referencias concretas):

• CDMX: Código Civil para la Ciudad de México, en el apartado de compraventa con reserva de dominio y de las obligaciones con cláusula penal.
• Estado de México: Código Civil del Estado de México, con apartados sobre arras penitenciales.
• Jalisco: Código Civil del Estado de Jalisco.
• Nuevo León: Código Civil del Estado de Nuevo León.

Si firmas en una entidad distinta a la tuya, revisa el Código Civil local antes de cerrar el trato, porque el tipo de arras disponible y sus efectos pueden cambiar de un estado a otro.

Arras confirmatorias

Se imputan al precio final y permiten exigir el cumplimiento del contrato o su resolución con indemnización. Si todo marcha, el anticipo se descuenta del último pago; si alguien se arrepiente, el daño se cobra aparte.

Arras penitenciales

Cualquiera puede desistir pagando la penalización acordada: el comprador pierde la señal, el vendedor devuelve el doble. Es la opción más usada cuando la operación depende de un crédito hipotecario todavía sin formalizar.

Arras penales

Operan como cláusula penal con pérdida o devolución doblada según quién incumpla, y se suman a la indemnización que fije el juez. Sirven cuando la parte que entrega las arras quiere una sanción más fuerte que la simple penalización.

Cláusulas que debe llevar el contrato para que te proteja

El contrato de arras es un documento privado entre las partes, no necesita notario para existir, pero sí para blindarse. Estas son las cláusulas mínimas que deberían aparecer:

1. Datos de las partes: nombre completo, RFC, CURP, domicilio y medio para recibir notificaciones.
2. Descripción del inmueble: dirección, superficie, número de escritura y folio del Registro Público.
3. Precio total y forma de pago: cuánto se paga en este momento, cuánto en la escritura y cómo se financiará la diferencia.
4. Importe de las arras: cifra en pesos mexicanos y forma de entrega (transferencia, cheque nominativo).
5. Fecha límite para firmar la escritura pública, con la posibilidad de prorrogar por escrito.
6. Tipo de arras elegido y sus efectos concretos si alguien incumple.
7. Condición suspensiva por crédito: si el banco te rechaza la hipoteca, la operación se cancela y te devuelven íntegramente las arras.
8. Distribución de gastos notariales, registrales, ISAI e ISR.
9. Sanción por vicios ocultos o diferencias de superficie.
10. Reserva de dominio hasta el momento de la firma de escritura, si la operación se va a financiar.

Si la inmobiliaria usa un contrato de adhesión y mete cláusulas abusivas, lleva tu caso a la PROFECO; si el problema es con el banco que te negó el crédito, levanta tu queja en la CONDUSEF.